23 december 2019

Afwijzen van verzoek tot huurprijsverlaging kan leiden tot huuropzegging

Op dit moment moet bij een akkoord buiten surseance van betaling of faillissement iedere schuldeiser afzonderlijk instemmen en staat als hoofdregel voorop dat iedere schuldeiser een rechtmatig belang heeft bij het verlangen van 100% betaling op zijn vordering. Dit bemoeilijkt de kans van slagen van een onderhands akkoord. De WHOA moet daarin verbetering aanbrengen door, kort gezegd, niet langer instemming van alle schuldeisers te eisen. Het wetsvoorstel is inmiddels bij de Tweede Kamer ingediend.

Wetsvoorstel Wet homologatie onderhands akkoord (WHOA)

De wetgever is al geruime tijd bezig om te voorzien in een behoefte van bedrijven om buiten surseance van betaling of faillissement een onderhands akkoord te kunnen aanbieden aan schuldeisers en schuldeisers, die op oneigenlijke gronden een dergelijke herstructurering blokkeren, tot medewerking aan het akkoord te dwingen. Op dit moment moet bij een akkoord buiten surseance van betaling of faillissement iedere schuldeiser afzonderlijk instemmen en staat als hoofdregel voorop dat iedere schuldeiser een rechtmatig belang heeft bij het verlangen van 100% betaling op zijn vordering. Dit bemoeilijkt de kans van slagen van een onderhands akkoord. De WHOA moet daarin verbetering aanbrengen door, kort gezegd, niet langer instemming van alle schuldeisers te eisen. Het wetsvoorstel is inmiddels bij de Tweede Kamer ingediend.[1] Voor meer informatie over de WHOA verwijzen wij u naar eerdere publicaties.

Als gevolg van een voorstel tot wijziging in de Faillissementswet (Wet homologatie onderhands akkoord; “WHOA”) krijgt ook een huurder de mogelijkheid om bij financiële moeilijkheden een huurprijsverlaging aan de verhuurder voor te stellen.

Wanneer een verhuurder dit verzoek afwijst, kan de huurder (onder omstandigheden) de huurovereenkomst rechtsgeldig opzeggen. Verhuurders kunnen dus in de toekomst ook met voortijdige wijziging of beëindiging van een huurovereenkomst te maken krijgen, zonder dat de huurder daadwerkelijk failliet gaat.

Huurovereenkomst en faillissement

Huurovereenkomsten worden in de regel voor langere tijd aangegaan. Dat brengt voor de verhuurder een zekere inkomstenstroom mee voor een lange periode, maar voor een huurder tegelijkertijd een vaste uitgavenstroom. Wanneer een huurder in financieel zwaar weer terecht komt, blijken de huurverplichtingen een post die zwaar op de liquiditeiten drukt. Aangezien aan die kosten meestal voorlopig geen einde komt, wordt een faillissement door veel huurders vaak nog als de enige uitweg gezien.

Bij een faillissement van de huurder, kunnen zowel de verhuurder als de curator namens de huurder de lopende huurovereenkomst rechtsgeldig tussentijds opzeggen met (in de regel) inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden. Wanneer door de curator geen overnamekandidaat wordt gevonden, is het na die 3 maanden klaar. Het gehuurde wordt ontruimd en de verhuurder zal op zoek moeten naar een nieuwe kandidaat om huurinkomsten te kunnen genereren.

Herstructurering en langlopende overeenkomsten

In de Memorie van Toelichting bij de WHOA is onderkend dat een eenmalig akkoord over de bestaande schulden lang niet altijd een duurzame oplossing oplevert. Om de financiële malaise het hoofd te kunnen (blijven) bieden zullen juist ten aanzien van langlopende overeenkomsten, zoals een huurovereenkomst, kostenbesparingen moeten plaatsvinden. Om te voorkomen dat herstructureringen feitelijk worden geblokkeerd door vastzittende duurovereenkomsten, biedt de WHOA voor de ondernemer in moeilijkheden de mogelijkheid een lopende overeenkomst eenzijdig op te zeggen, als een wederpartij weigert in te stemmen met een voorstel tot wijzingen of beëindiging van die overeenkomst.

Wijziging van de huurovereenkomst

In het geval van een huurovereenkomst ligt het voor de hand dat een ondernemer in financiële moeilijkheden ervoor kiest om een voorstel te doen tot wijziging van de bestaande huurovereenkomst, waarbij de voorgestelde wijziging is gelegen in (structurele) verlaging van de huurprijs. Dit was overigens ook wat het V&D-concern voor ogen stond, maar de verhuurders weigerden hun akkoord te geven op verlaging van de huurprijs en daarmee mislukte het herstructureringsplan. Wanneer de WHOA al in werking was getreden, had V&D daarin een sterkere tegenstem kunnen hebben.

De WHOA biedt huurders de mogelijkheid om hun huurovereenkomst tussentijds op te zeggen als er aan een aantal voorwaarden wordt voldaan: er moet een homologatie van het meeromvattende akkoord met de overige schuldeisers plaatsvinden, dat kan mits de schuldenaar in een toestant verkeert waarin redelijkerwijs aannemelijk is dat hij insolvent zal raken en de rechter het akkoord homologeert.

De verhuurder kan zich daartegen verzetten door te bestrijden dat de huurde insolvent zal raken, maar omdat het bewijs daarvan bij de verhuurder ligt, zal dat een zware opgave zijn. Overigens zal de verhuurder wel aanspraak kunnen maken op een schadevergoeding na opzegging door de huurder, maar deze vordering kan door de schuldenaar rechtstreeks worden betrokken in het schuldeisersakkoord en afgewikkeld.

Wat kunt u nu al doen? Hoe nu verder?

Het is zinnig om nu al rekening te houden met deze nieuwe beëindigingsmogelijkheid als verhuurder.De insolventie zal zich meestal pas na enige tijd openbaren, waardoor het zinnig is om eventuele "incentives" te spreiden over de gehele huurperiode en deze niet alleen in het begin van de huurrelatie te verstrekken. Een periode van "huurvrij" aan het begin van de huur wordt immers minder aantrekkelijk omdat de verhuurder deze alleen wil toezeggen wegens de lange duur van de huurovereenkomst en in de verwachting dat de huurder de gehele huurperiode zal blijven huren. Nu de huurder middels de WHOA eerder kan opzeggen, dan kan dat minder redelijk uitpakken voor de verhuurder.

Vergoedingen voor verbouwingen zouden ook voorwaardelijk kunnen worden gemaakt of (al dan niet gestaffeld) voldaan hoeven worden als een bepaalde doorlooptijd van de huurovereenkomst is verstreken. Overwogen kan ook worden om aan de huurkorting of de tegemoetkoming in de verbouwingskosten de voorwaarde te verbinden dat de huurkorting of tegemoetkoming vervalt en opeisbaar wordt wanneer de huurder de huurovereenkomst naar aanleiding van een faillissement of een surseance opzegt voordat de overeengekomen huurperiode is afgelopen.

Om je bewijspositie als verhuurder te versterken kan overeengekomen worden dat de huurder jaarlijks een kopie van de jaarcijfers aan de verhuurder moet sturen. Als de huurder mooie jaarcijfers toont dan is het eenvoudiger om te bewijzen dat de huurder (nog) niet in de situatie kan verkeren waarin het aannemelijk is dat hij insolvent zal raken. Ook bestaat de mogelijkheid om extra zekerheden te vragen en meteen actie te ondernemen als overeengekomen zekerheden niet prompt worden gesteld.

In de kern komt het erop neer dat het zinnig is om je te verdiepen in je huurder; zorg dat je hem kent of leert kennen, dat voorkomt mogelijk verrassingen en je hebt meer grip op de situatie. Flexibiliteit is daarnaast belangrijk. De WHOA laat het voorbestaan van de onderneming in bepaalde gevallen zwaarder wegen dan het voldoen van alle schulden. Soms kan het daarom zinniger zijn om als verhuurder flexibel te zijn en de onderneming voort laten bestaan, dan te rekenen op de schadevergoedingsvordering op de huurder wegens de eerdere opzegging.

Meer informatie

Voor meer informatie kunt u terecht bij mr. A.I. (Angela) Mekes en mr. C.M.E. Verhaegh of een van de andere vastgoedspecialisten van La Gro Geelkerken.

[1] https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2019/07/08/tk-wvs-homologatie-onderhands-akkoord

Auteur
Mr. C.M.E. (Coen) Verhaegh

Advocaat & Partner

Auteur
Mr. A.I. (Angela) Mekes

Advocaat

Bel Coen Verhaegh