Einde huur is einde rayonbescherming ingevolge franchiseovereenkomst

Soms wijst de Hoge Raad een arrest wat op het eerste gezicht niet doet vermoeden dat het signalering waard is omdat de klachten niet inhoudelijk worden behandeld op de voet van artikel 81 lid 1 Wet op de rechterlijke organisatie. Dit was ook het geval in het arrest tussen A. en Misty B.V. - Bram Ladage Exploitatie van 12 maart 2021. Als de huurovereenkomst voor de uitoefening van de franchiseformule wegvalt is het einde oefening rayonbescherming, omdat die is gekoppeld aan de uitoefening van de franchiseformule in het gehuurde.

Lotsverbondenheid niet snel aangenomen

Toch is het arrest van belang omdat uit het arrest blijkt dat lotsverbondenheid tussen een franchise- en een huurovereenkomst niet zo snel wordt aangenomen als partij Misty in dit geval had gewild. Want ondanks dat de rechtbank (in een andere procedure) oordeelde dat een franchiseovereenkomst betreffende dezelfde bedrijfsruimte tot 1 januari 2023 voortduurt; ziet de kantonrechter en daarna het hof en de Hoge Raad dat niet als een beletsel voor de eerdere beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik en - daarmee - het wegvallen van de rayonbescherming zoals die voortvloeit uit de franchiseovereenkomst.

Dit is van belang omdat A. en Misty lotsverbondenheid betoogden in die zin dat de rayonbescherming die hen toekomt op grond van de voortdurende franchiseovereenkomst eraan in de weg staat dat Ladage Exploitatie (de verhuurder) in de bedrijfsruimte zelf een snackbar volgens de Bram Ladage franchiseformule gaat exploiteren en daarmee de aannemelijkheid van een dringend eigen gebruik belet. Ter onderbouwing van deze stelling verwijst de huurder naar rechtspraak van de Hoge Raad, waaronder het arrest van 24 januari 1997 (ECLI:NL:HR:1997: ZC2255) Tokkie-Michael.

De huurder beroept zich ter onderbouwing van de aangevoerde “lotsverbondenheid” op het volgende:

• de huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst zijn gesloten tussen dezelfde partijen;
• dit is gebeurd op dezelfde dag (1 december 1997);
• de overeenkomsten zien op dezelfde bedrijfsruimte;
• “slechts” één maand daarna is de huurkoopovereenkomst gesloten met als inhoud dat huurder van Ladage Exploitatie voor een bedrag van ƒ2.600.000 ex btw, de inventaris en goodwill van de in de bedrijfsruimte gevestigde snackbar heeft gekocht;
• de verhuurder/franchisegever/huurverkoper profiteert op drie verschillende wijzen financieel van het aan de huurder/franchisenemer/huurkoper met betrekking tot de bedrijfsruimte verleende ‘gebruiksrecht’, namelijk door:
• de maandelijkse huurprijs (voor het gebruik van de bedrijfsruimte);
• de franchisefee (voor het gebruik van de franchiseformule in de bedrijfsruimte); en
• de huurkoopprijs (voor het ‘gebruik’ van de inventaris in de bedrijfsruimte en de goodwill die verbonden is aan de bedrijfsruimte).

Verhuurder Ladage Exploitatie heeft daar evenwel in feitelijke instanties het volgende tegen ingebracht:

• de huurovereenkomst staat los van de franchiseovereenkomst;
• in 1997 zijn door (op dat moment: dezelfde) partijen separate overeenkomsten gesloten;
• in de ene overeenkomst is de huur van het gehuurde geregeld en in de andere de franchiserelatie;
• in de overeenkomsten is op geen enkele wijze een koppeling aangebracht;
• de overeenkomsten hebben ieder een eigen – afwijkende – regeling voor beëindiging;
• de beëindiging van de ene overeenkomst is op geen enkele wijze afhankelijk gemaakt van de beëindiging van de andere overeenkomst;
• partijen hebben beoogd dat de overeenkomsten naast en los van elkaar zouden bestaan en afzonderlijk zouden kunnen worden opgezegd;
• de rayonbescherming in de franchiseovereenkomst houdt alleen in dat de franchisegever zijn franchisenemer binnen een straal rondom zijn vestiging geen concurrentie mag aandoen en zegt niets over de huurrechten van Misty c.s. met betrekking tot die vestiging;
• van de gestelde lotsverbondenheid is dus geen sprake;
• uit de tekst van de huurkoopovereenkomst, die ook pas is gesloten op 1 januari 1998, dus nadat de huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst al in 1997 tot stand waren gekomen, volgt niet dat deze op enige wijze gekoppeld is aan de huurovereenkomst of de franchiseovereenkomst.

Het Hof achtte onder overneming van de argumenten van Ladage de lotsverbondenheid niet aanwezig en bekrachtigt de huurbeëindiging door de kantonrechter. Misty kan geen beroep doen op de franchiseovereenkomst ter bescherming van haar huurrechten.

De A-G vat in zijn conclusie voorafgaande aan het arrest als volgt samen:

"Huur- en franchiseovereenkomst zijn op dezelfde dag tussen toen nog dezelfde partijen gesloten en kennelijk bewust niet gekoppeld, omdat de beëindigingswijzen verschillen en ook anderszins elke vorm van onderlinge koppeling of afstemming in de regelingen ontbreekt. Daarom oordeelt het hof (toegegeven, in enigszins geserreerde bewoordingen) op het hier in cassatie aangevallen punt dat het in de sleutel van de huuropzegging wegens dringend eigen gebruik gedane beroep op Tokkie/Michael met het argument van rayonbescherming uit de franchiseovereenkomst niet opgaat. Als de huurovereenkomst voor de uitoefening van die franchiseformule wegvalt, is het einde oefening rayonbescherming omdat die is gekoppeld aan de uitoefening van die franchiseformule in het gehuurde, aldus het hof in rov. 15. Vanwege deze kennelijk bewust door partijen gescheiden gehouden wegen kan dan in het huurbeëindigingstraject niet via Tokkie/Michael de rayonbescherming uit het franchiseovereenkomsttraject daar een stokje voor steken. De kennelijke gedachte die dan voorzit lijkt mij hier deze: je hebt het zelf als partijen niet gekoppeld geregeld en niet onderling op elkaar afgestemd en dan staat het ook echt los van elkaar. En wat de gevolgen dan zijn voor Misty van beëindiging van de huurovereenkomst in het kader van de franchiseovereenkomst, zo vervolgt het hof nog steeds in rov. 15, dat gaat het bestek van deze procedure te buiten; lees (tussen de regels door): dat lost zich mogelijk op in schadevergoeding in een procedure gebaseerd op de franchiseovereenkomst (in gelijke zin Verdurmen en Boosma in hun annotatie onder het bestreden arrest in TvHB 2019/23, p. 482, rk)."

Welke les kan hieraan worden ontleend?

De les die deze casus leert is de volgende; als partijen belang hebben bij een lotsverbondenheid tussen de huur- en de franchiseovereenkomst van de bedrijfsruimte dan moet je dat contractueel zodanig regelen dat je de beide overeenkomsten koppelt, door bijvoorbeeld de beëindigingswijzen niet te laten verschillen en de verschillende regelingen in de contracten te koppelen en af te stemmen.

Benoem de koppeling in de considerans en neem in de huurovereenkomst op dat deze niet kan worden opgezegd als de franchiseovereenkomst nog doorloopt, of andersom dat de franchiseovereenkomst niet kan eindigen als de huurovereenkomst doorloopt.

Als je niets regelt dan zal lotsverbondenheid veel minder aannemelijk zijn. Als verhuurder tevens franchisegever kan dat te verkiezen zijn.

Contact

Bij vragen over huurrecht, neem contact op met Coen Verhaegh of een van de andere advocaten van het Team Huur. Bij vragen over franchiseovereenkomsten kunt u contact opnemen met Pieter van Deurzen.