Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad het befaamde Didam-arrest gewezen. In het arrest bevestigt de Hoge Raad dat op grond van het gelijkheidsbeginsel, overheidslichamen zijn gehouden potentiële gegadigden mededingingsruimte te bieden bij gronduitgifte in de vorm van een selectieprocedure, tenzij aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria kan worden gemotiveerd dat sprake is van slechts één serieuze gegadigden. Het arrest heeft een enorme impact op zowel overheden als ontwikkelaars en gaat gepaard met veel onduidelijkheid omtrent de exacte gevolgen. Deze aspecten zullen in toekomstige jurisprudentie nader moeten worden uitgewerkt. Het gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten heeft daarin een eerste stap gezet in een uitspraak van 28 januari 2022 die betrekking heeft op de vestiging van een erfpacht op schaarse domaniale gronden.
De feiten
De zaak betreft erfpachtrechten die in 2016 op grond van bindende besluiten aan eisers zijn toegezegd door de bevoegde minister, maar waarbij nog niet is overgegaan tot vestiging vanwege een beslag dat op het moederperceel was gelegd. Nu er geen beslag meer in de weg staat aan vestiging van de erfpachtrechten, en de huidige minister voornemens is de gronden aan andere partijen in erfpacht uit te geven, willen de eisers dat de verplichtingen uit de uit 2016 daterende besluiten, worden nagekomen. Derhalve vorderen de eisers een bevel aan het Land om de betreffende erfpachtrechten uit te geven en medewerking te verlenen bij het verlijden van de erfpachtaktes.
Beoordeling door het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten
Het Gerecht in eerste aanleg van Sint-Maarten toetst de uitgifte van de betreffende erfpachtrechten in deze casus langs de lat van het Didam-arrest. Volgens het Gerecht moeten ook bij het nemen van beslissingen omtrent de uitgifte van schaarse overheidsgronden in erfpacht, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht worden genomen. Burgers moeten gelijke kansen worden geboden in het verkrijgen van deze rechten en verkrijging mag niet afhankelijk zijn van de toevallige omstandigheid welke minister op het betreffende moment bevoegd is tot uitgifte. Ook bij uitgifte van grond in erfpacht dient dus een selectieprocedure georganiseerd te worden, waarin aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria gegadigden worden geselecteerd en welke tijdig wordt gepubliceerd. Hiervan kan enkel worden afgeweken indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor vestiging van het erfpachtrecht. Ook in dit geval dient het voornemen tot vestiging gepubliceerd te worden, daarbij motiverend waarom sprake is van slechts één serieuze gegadigde.
Aangezien de besluiten tot uitgifte van grond in erfpacht in dit geval zijn genomen zonder voorafgaande selectieprocedure of publicatie met betrekking tot één serieuze gegadigde, oordeelt het Gerecht in eerste aanleg dat de vorderingen met betrekking tot vestiging van de erfpacht niet kunnen worden toegewezen. Er is in 2016 wel degelijk een verplichting aangegaan om percelen aan de eisers in erfpacht uit te geven, naleven van deze verplichtingen zou volgens het Gerecht in eerste aanleg echter leiden tot een schending van de beginselen van behoorlijk bestuur en is daarom niet mogelijk. Het Gerecht in eerste aanleg legt enkel een standstill op, inhoudende dat de betreffende gronden, op straffe van een te verbeuren dwangsom, niet aan anderen mogen worden uitgegeven of verhuurd of ten behoeve van anderen mogen worden bezwaard zolang de bodemzaak aanhangig is.
Tussenstand en analyse
De uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten bevat een aantal belangrijke overwegingen met betrekking tot gronduitgifte door overheden na het Didam-arrest, welke vergaande gevolgen kunnen hebben voor deze overheden. Allereerst wordt bevestigd dat niet enkel verkoop van overheidsgronden maar ook vestiging van beperkte rechten op deze gronden, zoals erfpacht, door de leer van het Didam-arrest wordt omvat. Dit is geen schokkende bevinding gezien aanwijzingen hiertoe reeds zijn gegeven in de factsheet van het ministerie van BZK. Verrassender is het feit dat het Gerecht in eerste aanleg de besluiten uit 2016, waarin de minister zich verplicht tot uitgifte van bepaalde gronden in erfpacht, volledig aan de kant schuift. Er wordt een dusdanige waarde toegekend aan het gelijkheidsbeginsel, dat andere beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het vertrouwensbeginsel, niet in overweging worden genomen. Indien deze lijn ook door Nederlandse rechtbanken en gerechtshoven en uiteindelijk de Hoge Raad gevolgd wordt, heeft dat desastreuze gevolgen voor alle overeenkomsten die vóór het Didam-arrest tot stand zijn gekomen maar waarbij de verkoop van grond of vestiging van een recht nog niet is gefinaliseerd. Al deze overeenkomsten zouden in dat geval niet mogen worden nagekomen wegens strijd met het gelijkheidsbeginsel.
De vraag is nu in hoeverre de Nederlandse rechtbanken en gerechtshoven en uiteindelijk de Hoge Raad de lijn van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten gaan volgen. Onze voorlopige inschatting is dat gelet op de uiterst bijzondere omstandigheden van de casus – te weten een zweem van willekeur, vriendjespolitiek, etc. – er gerede aanleiding was voor de voorzieningenrechter om een voorlopige maatregel te treffen. Gelet op de mate van willekeur die in de voorliggende zaak kennelijk heeft gespeeld, vinden wij dit oordeel niet verrassend. In ‘gewone zaken’, waarin derden te goeder trouw rechten zijn toegekend, menen wij dat die afspraken rechtsgeldig en afdwingbaar behoren te zijn.
Contact
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem vrijblijvend contact op met Monika Beck of Pieter van den Oord.
