Op 27 januari 2021 verscheen op rechtspraak.nl de eerste uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Den Haag in een bodemzaak. Daags daarna prijkte de uitkomst van de betreffende uitspraak in diverse landelijke media. De publicatie van het “corona”vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam van (alweer) 10 december 2020 werd op 29 januari 2021 op rechtspraak.nl geplaatst. Zoals in eerdere bijdragen al aangegeven, zijn er inmiddels tientallen van vonnissen van kort geding rechters over de vraag of huurders de door hen verschuldigde huur al dan niet deels mogen opschorten. Het was afwachten of in (de daarna op te starten) bodemprocedures de kantonrechters hun eerder ingenomen voorlopige oordelen zouden volgen. Dit blijkt – voor nu – het geval te zijn. De veel gehoorde gedachte “share the pain” vindt navolging in de vonnissen.
In de uitspraken van 10 december 2020 en 27 januari 2021 treffen we de volgende bevindingen:
In beide uitspraken gaat het om de vraag of de afspraken in de huurovereenkomst inzake een horecagelegenheid door de huurder onverkort nagekomen moeten worden, omdat (het bedrijf van) de huurder omzet derft als gevolg van de anti-besmettingsmaatregelen door de overheid.
In beide procedures komen de volgende vragen aan de orde:
De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam richt zich in het bijzonder op het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden en kwalificeert de coronacrisis uiteindelijk als een onvoorziene omstandigheid:
“Weliswaar is een onvoorziene overheidsmaatregel een gebrek en is huurprijsvermindering vanwege een gebrek uitgesloten, maar dat betekent niet dat élke overheidsmaatregel die de exploitatie beperkt in de overeenkomst is verdisconteerd. De coronacrisis heeft mondiaal tot vergaand overheidsingrijpen geleid en langdurige verstrekkende (internationale) gevolgen. Er zijn geen aanwijzingen dat partijen die mogelijkheid (stilzwijgend) in de overeenkomst hebben vervat. (…) Het gaat er immers niet om of een pandemie voorzienbaar was, maar of partijen in de overeenkomst met een pandemie en de gevolgen daarvan rekening hebben gehouden. Dat is niet vast komen te staan.”
De verwijzingen naar andere verstoringen van de markt in het verleden (zoals SARS, Vogelgriep of Ebola) worden op deze manier gepareerd.
De Amsterdamse kantonrechter handelt de gevolgen van de onvoorziene omstandigheden als volgt af:
“Om te beoordelen of de huurprijs tijdelijk moet worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden is het aan de huurder, dus [gedaagde 2] , om te stellen en zo nodig te onderbouwen dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. [gedaagde 2] dient in dit verband inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over het jaar 2019 en 2020. Aan de hand daarvan wordt het verschil in omzet na aanvang van de coronacrisis en daarvoor inzichtelijk.
14. Als vast is gesteld dat sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis, dan zal de huurprijs in beginsel worden gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Dit komt erop neer dat bij een omzetverlies van 100%, de huur in beginsel wordt verminderd met 50%. De verlaging van de huurprijs wordt als volgt berekend: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%.”
De huurder slaagt erin om aan de hand van de omzetcijfers in 2019 en 2020 zijn omzetderving aan te tonen, zodat de huurprijs in de huurovereenkomst vanaf april 2020 wordt aangepast.
Namens verhuurder is onder meer nog gewezen op het feit dat de huur een belangrijk element was om de financiering van de aankoop van het pand rond te krijgen. De kantonrechter gaat hier echter aan voorbij: “Die omstandigheden staan niet aan wijziging van de overeenkomst in de weg. Het gaat er om dat de verplichtingen uit de overeenkomst door de onvoorziene omstandigheid uit balans zijn geraakt. De (wijze van) financiering van de aankoop van het pand staat daar los van.”
Tot slot wordt een enkel woord gewijd aan de door de huurder verbeurde boetes wegens het niet tijdig en/of volledig betalen van de huur. Aangezien de huurder in het geheel geen huur had betaald, achtte de kantonrechter het verweer van de huurder daartegen onvoldoende. Huurder mag dan ook nog stevig in de buidel tasten voor het betalen van de verbeurde boetes (ingaande per 1 april 2020 !) en de buitengerechtelijke incassokosten. De pijn voor de verhuurder wordt hiermee toch wel vergaand verzacht.
De kantonrechter in Den Haag zit in haar uitspraak van 29 januari 2021 op hetzelfde spoor, doch gaat wat uitgebreider in op de vraag of sprake is van een gebrek. Zij overweegt daartoe:
“Op grond van artikel 7:204 BW lid 2 is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat niet alleen de stoffelijke toestand van de gehuurde zaak, maar elke daarop betrekking hebbende omstandigheid die het genot beperkt, een gebrek vormt. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat ook een (onvoorziene) overheidsmaatregel als gebrek wordt aangemerkt.”
“Centraal staat dus het huurgenot dat [gedaagden] op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten. Weliswaar wijst [eiser] er terecht op dat [gedaagden] het gehuurde gedurende de coronacrisis (hebben) kunnen gebruiken voor afhaal- en bezorgdiensten, maar dit leidt, anders dan [eiser] kennelijk meent, niet tot de conclusie dat hiermee het huurgenot is verschaft dat [gedaagden] bij het aangaan van de huurovereenkomst mochten verwachten. Zij hoefden op dat moment immers niet te verwachten dat de mogelijkheid om het gehuurde in volle omvang te exploiteren als restaurant en café zou worden belemmerd door een (gezondheids)crisis van deze omvang. Hierbij is niet relevant dat de van overheidswege opgelegde beperkingen ook niet aan [eiser] als verhuurder zijn toe te rekenen. Immers is toerekening geen vereiste op grond van artikel 7:204 BW. De coronacrisis betreft evenmin een omstandigheid die aan [gedaagden] als huurders is toe te rekenen. Conclusie is dus dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.”
Een beroep op de exoneratiebepaling in de algemene bepalingen van de huurovereenkomst zal de verhuurder overigens niet baten, aldus de kantonrechter:
“[eiser] heeft in dit verband aangevoerd dat een gebrek evenwel niet tot huurprijsvermindering kan leiden, omdat partijen deze mogelijkheid hebben uitgesloten in de huurovereenkomst, althans in de daarop van toepassing zijnde ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’. Wat daar van zij, dit hoeft niet te betekenen dat huurprijsvermindering onmogelijk is. [gedaagden] hebben immers ook nog een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden, dan wel de redelijkheid en billijkheid. Ook op deze gronden kan een vordering tot huurprijsvermindering worden toegewezen.”
Ook de Haagse kantonrechter meent dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden die ertoe leiden dat de afspraken in de huurovereenkomst wijziging behoeven. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening hebben gehouden met een gezondheidscrisis van deze omvang en de overheidsmaatregelen die zijn genomen ter bestrijding daarvan.
De huurder onderbouwt zijn omzetverlies met gegevens uit 2018 en 2019. Het verweer van de verhuurder dat de huurder ook gecompenseerd is door de overheid en dat hiermee rekening moet worden gehouden, wordt door verhuurder niet voldoende hard gemaakt. Ook in deze zaak komt de kantonrechter dan ook tot de conclusie dat een korting op de door de huurder verschuldigde huur passend is. De Haagse kantonrechter hanteert hierbij niet een gelijke formule als haar Amsterdamse collega. In de periode dat de horeca gesloten was, wordt een huurkorting van 50% toegewezen. Voor de tussenliggende periode (juni tot en met 15 oktober) wordt een korting van 25% billijk geacht.
De eerste piketpaaltjes zijn geslagen, maar één zwaluw maakt nog geen zomer. Hoewel de uitkomst op zichzelf genomen is te billijken, zal de juridische discussie nu echt van start gaan. Ik kan mij zo voorstellen dat in beide procedures hoger beroep zal worden ingesteld. Uit beide uitspraken komt naar voren dat zowel de verhuurder als de huurder goed beslagen ten ijs moet komen, het zogeheten “frontloading” is essentieel. Zonder een aannemelijke onderbouwing van de derving door cijfers kom je er als huurder niet of veel moeilijker. Zo maar stoppen met het betalen van de hele huur levert ook een risico wegens de daarop gestelde boetes in veel gebruikte huurovereenkomsten. Redelijk overleg is dus belangrijk, voorop staat immers dat contractspartijen als redelijk handelende personen met elkaar om moeten gaan.
Een aardig initiatief bereikte ons inmiddels uit het Rijswijkse. Daar wordt door de plaatselijke bedrijvenvereniging BBR in samenwerking tussen de huurders, verhuurders en de gemeente onderzocht of het opzetten van een zogeheten huurfonds, waar huurders in bizarre tijden een lening tegen een lage rente kunnen aanvragen bij een door de gemeente Rijswijk initieel te vullen noodfonds (Rijswijk heeft immers nu de zgn. Eneco gelden), op enthousiasme kan rekenen.
Dat mes snijdt aan twee kanten; want er worden twee ondernemers geholpen, nl. de huurder én de verhuurder, terwijl de leefbaarheid van de gemeente op peil blijft en nood wordt voorkomen.
Het opzetten van een fonds is natuurlijk een fenomeen wat je wel meer ziet bij contracten met een groter risicoprofiel zoals reisovereenkomsten, waar het Garantiefonds Reizen bekend van is.
Nu dit soort moeilijk voorzienbare risico’s (onvoorziene omstandigheden) zich ook gaan manifesteren in de huursector is het misschien een gedachte die navolging verdient, doordat huurders en verhuurders beiden gedurende de huurperiode een bijdrage doen in een huurfonds, wat kan worden aangesproken in dit soort bizarre tijden.
Ons team Huurrecht volgt alle ontwikkelingen op de voet en staan u graag bij met raad en daad.Voor vragen kunt u contact opnemen met mr. Linda Dijkstra, of een van onze andere specialisten van de sectie Huurrecht. Zij staan u graag te woord.
Advocaat