Moeten adviseurs waarschuwen over de gevolgen van een tegenvoorstel?

Welke eisen worden gesteld aan een juridisch adviseur die een partij bijstaat in de onderhandelingen over een minnelijke verwerving om een onteigening te voorkomen? In bepaalde gevallen kan de juridisch adviseur aansprakelijk zijn als er niet is gewaarschuwd voor het risico van het doen van een tegenvoorstel tegen een eindbod. Dit blijkt uit een recent arrest van de Hoge Raad.

Wat was het geval?

Een juridisch adviseur heeft de huurders van een horecagelegenheid met bijbehorende bedrijfswoning bijgestaan in de onderhandelingen met de gemeente. De gemeente wilde de huur beëindigen omdat er plannen waren ontwikkeld om het gebied te herstructureren, hierbij was de horecagelegenheid wegbestemd. Uiteindelijk heeft de gemeente op 10 januari 2011 een eindbod gedaan met onder meer een afkoopsom van €180.000,-. De juridisch adviseur heeft deze afkoopsom namens de huurders aanvaard, maar daarnaast aangegeven dat over een zestal bijkomende punten (waaronder de vergoeding voor gemaakte deskundigenkosten) nog nadere afspraken gemaakt moesten worden. Vervolgens heeft de gemeente na verdere onderhandelingen te kennen gegeven dat niet volledig was ingestemd met het finale bod van 10 januari 2011 en dat het daarom was komen te vervallen.

Adviseur aansprakelijk?

Nadien is de urgentie van de plannen van de gemeente min of meer komen te vervallen en is zonder tussenkomst van de juridisch adviseur uiteindelijk minnelijke overeenstemming bereikt tussen de huurders en de gemeente over een afkoopsom van €75.000,-. Dat is aanmerkelijk lager dan het bedrag van € 180.000, - dat eerder geboden was. De huurders zijn van mening dat hun adviseur hun had moeten waarschuwen voor het feit dat een aanvaarding die van het aanbod afwijkt geldt als een nieuw aanbod en als verwerping van het oorspronkelijke aanbod. De gemeente hoeft haar finale voorstel in dat geval dus niet gestand te doen. Om die reden stellen zij hun voormalige adviseur aansprakelijk. Het was aan de rechter om te beoordelen of de juridisch adviseur de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht.

Rechtbank en het hof

Zowel de rechtbank als het hof hebben de vorderingen van de huurders afgewezen. Het hof heeft in het midden gelaten of de juridisch adviseur nu wel of niet heeft gewaarschuwd, maar overwoog dat voor de huurders redelijkerwijs duidelijk moet zijn geweest dat het niet zonder meer aanvaarden van het voorstel van de gemeente het risico in zich droeg dat er uiteindelijk een slechter resultaat geboekt zou worden.

Hoge Raad

De huurders waren het niet eens met het arrest van het hof dus ze gingen in cassatie bij de Hoge Raad. Namens de huurders is aangevoerd dat het hof zijn oordeel onvoldoende heeft gemotiveerd omdat uit het arrest niet blijkt dat de omstandigheden die door de huurders zijn aangevoerd zijn meegewogen. Zo was onder andere namens de huurders aangevoerd dat:

• zij slechts horeca-ervaring hebben, een zeer beperkt opleidingsniveau en weinig financiële middelen;
• zij geen ervaring hebben met zakelijke conflictsituaties of met onderhandelingen en in het bijzonder niet bekend waren met de regels voor totstandkoming van overeenkomsten of met het leerstuk van aanbod en aanvaarding;
• dat zij juist daarom een adviseur in de arm hadden genomen;
• dat de adviseur zich ervan bewust was dat het eindbod niet van tafel mocht gaan omdat de financiële situatie van de huurders zorgelijk was, zodat een zwaarwegend belang bestond om geen (grote) risico’s te nemen;
• dat bij niet onvoorwaardelijk aanvaarding het risico groot was dat geen overeenkomst tot stand zou komen althans de onderhandelingen afgebroken zouden worden etc.

Zorgplicht van adviseur

De Hoge Raad gaf de huurders gelijk en oordeelde dat zonder nadere motivering niet begrijpelijk is waarom het voor de huurders ook zonder waarschuwing duidelijk moest zijn dat het niet zonder meer aanvaarden van het voorstel van de gemeente het risico in zich droeg dat uiteindelijk een slechter resultaat zou worden geboekt. Ook oordeelde de Hoge Raad dat de door de huurders gestelde omstandigheden van invloed kunnen zijn op de inhoud van de zorgplicht van de adviseur jegens de huurders en van belang kunnen zijn voor het antwoord op de vraag of de adviseur de huurders afzonderlijk had moeten waarschuwen dat het niet zonder meer aanvaarden van het voorstel het risico in zich droeg dat uiteindelijk een slechter resultaat geboekt zou worden. Het hof had deze omstandigheden kenbaar bij zijn oordeelsvorming moeten betrekken.

Advies

Mede gelet op het hiervoor besproken arrest van de Hoge Raad adviseren wij juridisch adviseurs die cliënten bijstaan in minnelijke onderhandelingen ter voorkoming van onteigening om hun cliënten expliciet en bij voorkeur schriftelijk te wijzen op de risico’s van het niet volledig aanvaarden of afwijzen van een eindbod.

Meer informatie

Heeft u vragen of wilt u of meer informatie willen over dit onderwerp? Neem contact op met advocaat onteigeningsrecht Marije van Amersfoort, of een van onze andere specialisten.