Onder- en overwaarde: het speelveld tussen beslag en hypotheek

Als een schuldeiser niet betaald wordt, vormt beslag leggen op vastgoed vaak een aantrekkelijke optie. Maar wat als er al een hypotheek op het pand is gevestigd? En wat als het pand onder water staat?

Onroerende zaken vertegenwoordigen vaak een grote waarde, zijn lastig op korte termijn te verkopen en zijn vaak van levensbelang voor hun eigenaar. Om al deze redenen is vastgoed een geliefd beslagdoel.

Op veel grond en huizen in Nederland rust een hypotheek. In de kern is een hypotheek een sterk recht. Het geeft de hypotheeknemer (meestal een bank) recht op de opbrengst van de zaak, ook in geval van bijvoorbeeld brand (de verzekeringsvergoeding komt dan in de plaats) of faillissement. Is een hypotheek eerder gevestigd dan een beslag, dan dient éérst de hypotheekverstrekker volledig uit de verkoopopbrengst te worden betaald.

Executieopbrengst

Maar wat als het pand minder waard is dan de hypotheek die daarop rust? Vooral gedurende de (nasleep van) de kredietcrisis kwam dit veel voor. Ook nu komt deze situatie geregeld voor, vooral wanneer sprake is van een aflossingsvrije hypotheek (nog altijd ongeveer de helft van alle Nederlandse hypotheken is aflossingsvrij!) en een gedwongen executieveiling. Zo'n executieveiling brengt namelijk vaak 15-25% minder op dan een normale verkoop via een makelaar.

Executie en misbruik van recht

Of een pand 'onder water staat' kan lang niet altijd vooraf door de beslaglegger worden ingeschat. Een beslagene kan echter altijd een kort geding starten als hij meent dat het beslag onterecht is. Als de beslagene kan aantonen dat het pand inderdaad minder waard is dan de hypotheek die daarop rust, kan het beslag door de rechter worden aangemerkt als 'misbruik van recht'. De beslaglegger kán in zo'n geval immers niets verdienen door de verkoop. Het beslag wordt dan opgeheven en verdere beslagleggingen op het pand worden verboden. Toch is deze gedachte incompleet. Een veiling die geen/nauwelijks geld oplevert, betekent immers nog altijd dat de beslagene zijn huis feitelijk moet verlaten. Dit drukmiddel wordt in de jurisprudentie soms erkend als een geldige reden om een beslag te handhaven. Als de beslagene andere bezittingen heeft, maar toch weigert te betalen (bijvoorbeeld wanneer de beslaglegger kan aantonen dat de beslagene contant geld of auto's voor de deurwaarder verborgen houdt) valt de beoordeling al snel in het voordeel van de beslaglegger uit. Al met al is het opheffen van een beslag een subtiel krachtenspel, waarbij veel afhangt van de juiste argumenten.

Hulp nodig?

Ondervindt u problemen door een beslag of dreigt een door u gelegd beslag te worden opgeheven? Neem -gratis en vrijblijvend- contact op met mr. Wouter Vlasveld.

Auteur: Ivar Svensson