Het huurrecht is de afgelopen periode sterk in beweging en daar lijkt voorlopig nog geen einde aan te komen. Zowel op het gebied van woonruimte als op het gebied van bedrijfsruimte. Linda Dijkstra praat u bij.
Met de komst van de Wet doorstroming huurmarkt werd het voor het eerst mogelijk om woningen tijdelijk te verhuren. Het was een revolutie. Sinds jaar en dag was immers uitgangspunt dat huurovereenkomsten woonruimte voor onbepaalde tijd werden aangegaan. Tijdelijke verhuur was een uitzondering.
Op 3 december 2020 is bekend gemaakt dat een wetsvoorstel zal worden ingediend door GroenLinks en de PvdA. De Wet doorstroming huurmarkt moet worden afgeschaft. De praktijk is ontstaan dat verhuurders veelal kiezen voor de tijdelijke verhuur van woonruimte. Huurders blijven dan niet alleen in de onzekerheid of ze ergens kunnen blijven wonen, maar ook krijgen de huurders bij het betrekken van een andere huurwoning een stevige huurprijsverhoging voor de kiezen. We zullen moeten afwachten of dit voorstel van wet bijval van de andere politieke partijen zal krijgen.
Verhuurders van geliberaliseerde woonruimte moeten verder rekenschap (gaan) houden met veelheid van wijzigingen, zoals de verplichte afrekening van servicekosten. Verder veranderen komend jaar de spelregels rondom het energielabel en de WOZ-waarde in relatie tot het Woningwaarderingssysteem. Dit is goed om te weten voor het bepalen van de aanvangshuurprijs. Ook worden de mogelijkheden voor huurprijswijziging hoogstwaarschijnlijk aan banden gelegd. Voorgesteld is om de contractuele vrijheid rondom huurprijswijziging te beperken tot inflatie + max. 1 %.
Een andere realiteit is natuurlijk COVID-19. De maatregelen ter bestrijding van het virus hebben vergaande gevolgen voor de verhuur van het vastgoed. Met name voor retailers, horeca-uitbaters en ondernemers in de evenementbranche, reisbranche en culturele sector is het momenteel een hard gelag. Zeker als sprake is van een gedwongen sluiting, zoals in de horeca, en er geen sprake is van omzet. De vaste lasten, waaronder de huur, blijft verschuldigd. De komende maanden worden spannend. Veel partijen hebben hun huurrelatie vastgelegd in de model huurovereenkomst van het ROZ. In de algemene bepalingen die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst is de aansprakelijkheid voor schade als gevolg van een gebrek uitgesloten. De afgelopen maanden zijn de eerste vingerwijzingen in de jurisprudentie ontstaan rondom de vraag of de huur volledig moet worden betaald. Deze jurisprudentie is met name gevormd in – inmiddels tiental - kort geding procedures oftewel door voorzieningenrechters. Zij moesten bij wijze van een voorlopig oordeel beslissen of een huurder de volledige huursom moest blijven betalen. Ook in de tijden dat de zaak op last van de overheid moest sluiten. Veelal wordt door de voorzieningenrechter geoordeeld dat de pandemie die ons in haar greep houdt, moet worden gezien als een onvoorziene omstandigheid, waarmee partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden. De voorzieningenrechters spreken de verwachting uit dat later – in een bodemprocedure – de rechter de pandemie als een onvoorziene omstandigheid ziet en komt tot een huurprijsvermindering in de bandbreedte van 25 tot 50%. Voor nu is voor veel huurders sprake van uitstel van de betalingsverplichting. Wij zullen moeten afwachten of in de rechtspraak uitstel ook afstel gaat worden. Er is momenteel veel discussie en elke zaak wordt – zoals te doen gebruikelijk – ingevuld en gekleurd door de omstandigheden van het geval.
Indien partijen in deze tijden een huurovereenkomst of allonge met elkaar aangaan, is het verstandig om te anticiperen op eventuele toekomstige maatregelen ter bestrijding van COVID-19 en daarmee samenhangende maatschappij ontwrichtende ontwikkelingen. Het is raadzaam om daar duidelijke afspraken, gebonden in de tijd, over te maken. Immers, het thans aan de orde zijnde vangnet “onvoorziene omstandigheden” ontbreekt op het moment dat we volgend jaar mogelijk nog steeds bij tijd en wijlen te maken hebben met sluiting van zaken en/of omzetderving. Let wel op, indien je (prijs)afspraken maakt, bestaat de kans dat partijen iets afspreken wat volgens de wet niet altijd kan/mag.
Ons team Huurrecht volgt alle ontwikkelingen op de voet en staan u graag bij met raad en daad.
Voor vragen kunt u contact opnemen met mr. Linda Dijkstra, of een van onze andere specialisten van de sectie Huurrecht. Zij staan u graag te woord.
Advocaat