Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om voor zelfstandige woonruimte een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten. In het nieuwe ‘Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur’ worden deze regels omtrent tijdelijke huurovereenkomsten verruimd. De beoogde datum van de inwerkingtreding van deze wet is 1 januari 2022. Er is echter een reparatiewet in aantocht, die de inwerkingtreding van voornoemd wetsvoorstel waarschijnlijk (gedeeltelijk) ongedaan gaat maken. Wat betekent het wetsvoorstel voor de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur en gaat het nog wel door?
Op grond van de huidige wetgeving kunnen partijen (sinds 1 juli 2016) een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar of korter overeenkomen voor zelfstandige woningen. Bij onzelfstandige woningen/kamers geldt dat een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal vijf jaar kan worden gesloten.
De behoefte aan de mogelijkheid van een tijdelijke huurovereenkomst bestond met name bij verhuurders, die graag de mogelijkheid kregen om hun woonruimte tijdelijk te verhuren met de zekerheid dat de huur na de overeengekomen bepaalde huurtermijn eindigt. Daarnaast was er vanuit het oogpunt van de huurder behoefte aan een groter flexibel aanbod aan huurobjecten.
Een tijdelijke huurovereenkomst kan op grond van de huidige wetgeving niet worden verlengd zonder het tijdelijke karakter te verliezen. Het gevolg bij een verlenging van een dergelijke huurovereenkomst is immers dat deze van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt, waarbij de huurder (vergaande) huurbescherming toekomt.
Maximale huurtermijn
Het nieuwe wetsvoorstel Opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur, voorziet in de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomst voor een langere termijn af te spreken. Voor zelfstandige woonruimtes geldt dat de maximale duur om tijdelijk te kunnen (ver)huren wordt verlengd naar drie jaar (in plaats van twee jaar). Voor de verhuurder van onzelfstandige woningen geldt dat de huidige maximumtermijn van vijf jaar ongewijzigd blijft.
Eenmalige mogelijkheid tot verlenging
Verder voorziet het nieuwe wetsvoorstel in een eenmalige mogelijkheid tot verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst. Daarbij geldt wel dat het totaal van de termijnen de maximale duur, namelijk drie jaar bij zelfstandige woonruimtes en vijf jaar bij onzelfstandige woonruimtes, niet mag overschrijden. Als de (totale) overeengekomen periode de 3 respectievelijk 5 jaar overschrijdt óf als er sprake is van een tweede tijdelijke verlenging, dient het huurcontract (verder) te worden aangemerkt als een huurcontract voor onbepaalde tijd.
Minimumduur
Het wetsvoorstel biedt ook de mogelijkheid om bij tijdelijke huurcontracten een minimumduur af te spreken waarbinnen de huurder de huur niet kan beëindigen. Dat is op grond van de huidige wetgeving niet mogelijk.
Met de mogelijkheid tot het afspreken van een minimumduur waarbinnen de huurder de huur niet kan opzeggen, krijgt de verhuurder meer zekerheid. Anderzijds blijft de mogelijkheid voor de huurder bestaan om de huurovereenkomst na het vestrijken van die minimumduur tussentijds te beëindigen. De toegestane minimumduur is afhankelijk van de totale duur van de huurovereenkomst.
Hoewel het wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur op 6 juli 2021 is aangenomen door de Eerste Kamer, is op 22 juli 2021 een reparatiewet tijdelijke verhuur ter consultatie gelegd. Deze reparatiewet betreft het ongedaan maken van de hiervoor geschetste verruiming van tijdelijke verhuur. De beoogde datum van de reparatiewet is 31 december 2021, zodat voornoemd wetsvoorstel nimmer van kracht zal worden.
Reden voor de reparatiewet is de bezwaren van de leden van de Eerste Kamer tegen verdere verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. De Eerste Kamer is van mening dat eerst de Wet doorstroming huurmarkt is goed geavaleerd dient te worden, alvorens verder wordt verruimd.
Het wetsvoorstel voor de reparatiewet is op 25 oktober 2021 bij de Tweede Kamer ingediend en is vervolgens op 16 december 2021 door de Tweede Kamer aangenomen. Naar verwachting zal de Eerste Kamer het wetsvoorstel ook aannemen, waarmee de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke huurovereenkomsten nimmer van kracht is geworden. Het is de vraag of de Eerste Kamer nog voor 1 januari 2022 daartoe zal kunnen besluiten. De tijd zal het leren. Gelet op de reparatiewet dient echter hoe dan ook rekening te worden gehouden met het feit dat zelfs indien de verruiming van kracht zal worden, de verruiming alsnog ongedaan zal worden gemaakt door de reparatiewet.
Heeft u te maken met verhuur op tijdelijke basis? Neem dan contact op met Rachida Raddahi of één van onze andere huurrechtspecialisten!
Advocaat