5 maart 2019

Baatafroming en andere bijzondere onteigeningsleerstukken

Het Gerechtshof Den Haag heeft op 29 januari 2019, na een daartoe strekkende verwijzing van de Hoge Raad, een arrest gewezen in een lang lopende onteigeningsprocedure. In het arrest heeft het hof het beroep dat de onteigende gemeente deed op artikel 40e Onteigeningswet afgewezen. Ook gaat het hof in op de baatafroming en de verhouding met het planschaderecht, geregeld in dat artikel. Daarnaast gaat het hof in op de waardering door middel van de vergelijkingsmethode en de vraag of de berekende residuele grondwaarde tot een correctie zou moeten leiden.

Volledige schadeloosstelling

In artikel 40 Onteigeningswet is bepaald dat de eigenaar die wordt onteigend aanspraak heeft op een volledige vergoeding van alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Dit wettelijk verankerde recht op een volledige schadeloosstelling is ook van toepassing op andere partijen die worden getroffen door een onteigening, zoals pachters, zakelijk gerechtigden of huurders. De Onteigeningswet kent een procedure waarbij de rechtbank in een tussenvonnis de onteigening bepaalt en de eigendom op de onteigende partij overgaat door inschrijving van dat vonnis in het openbare register. De datum van inschrijving wordt als peildatum aangehouden (artikel 40a Onteigeningswet). In artikel 40b tot en met 40f Onteigeningswet zijn speciale regels opgenomen die in de jurisprudentie nader zijn uitgewerkt en in acht dienen te worden genomen bij de bepaling van de omvang van de volledige schadeloosstelling.

Baatafroming

Artikel 40e kent een regeling op basis waarvan onder bijzondere omstandigheden de aan de onteigende partij toekomende werkelijke waarde dient te worden verminderd met voordelen ten gevolge van bestemmingen die door het werk waarvoor onteigend wordt, tot uitvoering komen.

De onteigening vond in dit geval plaats ten behoeve van stadsuitbreiding van Gorinchem ter uitvoering van het bestemmingsplan Hoog Dalem. De gemeente bepleitte met een beroep op artikel 40e Onteigeningswet dat (een deel van) het voordeel dat de onteigende genoot als gevolg van de woonbestemming zou moeten worden “afgeroomd”, dat wil zeggen: op de waarde van het onteigende in mindering gebracht. Het hof gaat daar echter niet in mee.

Uitgangspunt is dat een op het onteigende rustende bestemming in beginsel niet wordt geëlimineerd. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 40e leidt het hof af dat voor baatafroming slechts plaats is in omstandigheden die vergelijkbaar zijn met omstandigheden waarin planschade kan worden toegekend en dat een waardevermeerdering die in de lijn der verwachting ligt, naar (spiegelbeeldige) analogie van de criteria van voorzienbaarheid bij planschaderecht, in beginsel niet kan worden afgeroomd.

Het hof stelt, in navolging van de deskundigen, vast dat de stadsuitbreiding in dit geval in de lijn der verwachtingen lag, “consistent en voorspelbaar” was en dat het feit dat de gemeente (aanvankelijk) een voorkeur had voor uitbreiding in andere richting, daar niets aan afdoet. Het hof ziet kortom geen aanknopingspunt om artikel 40e toe te passen. De waardevermeerdering gerelateerd aan de woonbestemming komt de onteigende partij toe.

Waardering

Het arrest biedt in de overwegingen 2.2 tot en met 2.8 een overzichtelijke omschrijving van relevante factoren die van belang kunnen zijn bij de bepaling van de werkelijke waarde als bedoeld in artikel 40b Onteigeningswet. Met inachtneming van de vigerende ofwel geldende bestemming ter uitvoering waarvan de onteigening plaatsvindt, hebben de door het hof benoemde deskundigen met toepassing van een vergelijkingsmethode een waarde getaxeerd. De deskundigen hebben die waarde gecontroleerd met toepassing van een residuele grondwaardeberekening. Het hof oordeelt dat er voldoende transacties in de vergelijking betrokken zijn en dat de uitkomsten van een residuele grondwaardemethode onvoldoende betrouwbaar zijn om op grond daarvan het resultaat van de vergelijkingsmethoden aan te passen. Er is daarom volgens het hof geen reden om de waardering op basis van de vergelijkingsmethode te corrigeren aan de hand van de uitkomst van de residuele grondwaardeberekening.

Bij de waardering hebben de deskundigen een aftrek toegepast vanwege ingeschatte saneringskosten. De gemeente had betoogd dat na de peildatum was gebleken dat die schatting te laag was uitgevallen. Het hof volgt de deskundigen in het oordeel dat toch uitgegaan dient te worden van de schatting die was gerelateerd aan de peildatum en waarvan, naar de mening van deskundigen, ook andere marktpartijen op de peildatum zouden zijn uitgegaan.

Exploitatieschade

De onteigende partij had zijn gronden reeds in 1995 aan een derde partij verkocht, Megahome. Kennelijk is de onteigende partij wel eigenaar van de gronden gebleven. Wellicht had de eigenaar een samenwerkingsovereenkomst met Megahome gesloten. Er is destijds blijkens het arrest met de gemeente onderhandeld over een voornemen tot zelfrealisatie. Partijen hebben daarover geen overeenstemming bereikt. De deskundigen zijn van mening dat niet op voorhand aannemelijk is dat alsnog overeenstemming over een exploitatieovereenkomst of een posterieure overeenkomst met de gemeente zou zijn bereikt indien de onteigening wordt weggedacht. In de onteigeningsprocedure was bovendien niet gebleken van een bestaand concreet realiseringsplan: er waren geen bouwplannen ingediend of omgevingsvergunningen aangevraagd.

Onder deze omstandigheden oordeelt het hof in navolging van de deskundigen dat geen aanspraak bestaat op vergoeding van gemist voordeel.

Conclusies voor de praktijk

De inhoud van deskundigenadviezen in onteigeningsprocedures voor rechtbanken weegt zwaar. Uit dit arrest volgt dat zulks voor het gerechtshof, in een procedure na verwijzing door de Hoge Raad, niet anders hoeft te zijn. Ook het Gerechtshof Den Haag volgt de adviezen van de aangewezen deskundigen.

Bij de bepaling van de werkelijke waarde is de hoofdregel dat die waarde bepaald dient te worden door middel van een vergelijkingsmethode. Daarvoor is het van belang dat voldoende transacties beschikbaar zijn die vergelijkbaar zijn. De marktomstandigheden moeten vergelijkbaar zijn met de marktomstandigheden in de veronderstelde fictieve situatie waarin de onteigende partij zijn eigendom op de peildatum vrijwillig zou hebben verkocht.

Uitgangspunt is dat de geldende bestemming bij de waardering in acht genomen moet worden. Uitzonderingen op dat uitgangspunt blijven zeldzaam. Een waardevermeerdering die in de lijn der verwachting ligt kan in beginsel niet worden afgeroomd, zoals een waardevermindering als gevolg van een gewijzigde bestemming met toepassing van het planschaderecht niet voor vergoeding in aanmerking komt wanneer die gewijzigde bestemming voorzienbaar was.

Contact

La Gro Geelkerken beschikt over gespecialiseerde kennis van het onteigeningsrecht. Voor meer informatie kunt u gerust contact opnemen met mr. Arjan van Delden via 0172-503250 of per e-mail: a.vandelden@lgga.nl.

Wilt u in de toekomst op de hoogte worden gesteld van onze artikelen en gratis kennissessies? Schrijf u dan hier in voor onze driemaandelijkse nieuwsbrief.