Top 3 gezochte pagina's

Contact

  • Bel 0172 503 250
  • Routebeschrijving
17 september 2018

Bijzondere uitspraak over de huurprijsvaststelling door de rechter

Indien een verhuurder of huurder meent dat de huurprijs niet marktconform is, kan hij via de rechter een huurprijs laten vaststellen. De hoofdregel is dat de gewijzigde huurprijs geldt met ingang van de dag waarop deze is gevorderd. In de rechtspraak wordt nauwelijks afgeweken van de hoofdregel, toch is dit onder bijzondere omstandigheden wel mogelijk. In de uitspraak van 18 juli 2018 heeft de rechtbank Limburg geoordeeld dat zich bijzondere omstandigheden voordoen die een eerdere ingangsdatum van de gewijzigde huurprijs rechtvaardigen.

Wat is er gebeurd?

In deze zaak gaat het om twee professionele partijen die in 2011 een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte zijn aangegaan voor de duur van twee jaar en zeven dagen. Omdat de huurovereenkomst langer dan twee jaar duurt, hadden partijen aan de kantonrechter toestemming moeten vragen om af te wijken van de algemene wettelijke huurtermijn van “vijf plus vijf jaar”. Beide partijen hebben dit echter niet gedaan. In 2013, na afloop van de overeengekomen huurtermijn, geeft de verhuurder aan dat zij de huurprijs wil verhogen. De huurder heeft daarop het huurbeding vernietigd. Als gevolg hiervan geldt de wettelijke huurtermijn van vijf jaar, waardoor de verhuurder pas na afloop van deze langere termijn aanspraak kon maken op huurverhoging.

Vlak voor het aflopen van de vijfjarige termijn geeft de verhuurder weer aan dat zij de huurprijs wil wijzigen. De partijen laten onderzoek doen. Door deskundigen is de huurprijs hoger bepaald dan de overeengekomen huurprijs, met als peildatum 1 juni 2016. De verhuurder heeft vervolgens een allonge gestuurd om de nieuwe huurprijs vast te stellen met als ingangsdatum 23 juni 2016. Met deze ingangsdatum gaat de huurder niet akkoord. Omdat beide partijen er samen niet uitkomen stapt de verhuurder op 27 september 2017 naar de rechtbank. Inzet is de huurprijswijziging per 23 juni 2016 te laten vaststellen. De huurder voert op grond van artikel 7:303 lid 4 BW aan dat de ingangsdatum van de huurverhoging 27 september 2017 moet zijn, namelijk de datum van het instellen van de vordering.

De verhuurder krijgt gelijk!

De rechtbank oordeelt dat sprake is van bijzondere omstandigheden die een andere ingangsdatum – dan de datum van het instellen van de vordering – rechtvaardigen. De rechtbank acht van belang dat beide partijen professionele partijen zijn die bewust zijn afgeweken van de wettelijke huurtermijn. Er was afgeweken om de termijn van de hoofdhuur gelijk te laten lopen met de termijn van de onderhuur. Vernietiging van het beding door de huurder was volgens de rechtbank dan ook niet passend. De ongepaste handelwijze samen met het feit dat de tweede vijfjaarstermijn is ingegaan op 7 februari 2016 en de peildatum voor de nieuwe huurprijs 1 juni 2016 is, doet de kantonrechter oordelen dat een ingangsdatum van 23 juni 2016 gerechtvaardigd is.

Belang voor de praktijk

De hoofdregel is dat de huurprijswijziging de door de rechter is vastgesteld ingaat op de dag waarop deze is gevorderd. Volgens de wetsgeschiedenis dient terughoudend te worden omgegaan met het maken van uitzonderingen. Een eerdere ingangsdatum kan gerechtvaardigd zijn indien een van partijen de procedure tot vaststelling van de huurprijs bewust heeft vertraagd. Deze uitspraak laat zien dat ook andere omstandigheden, zoals een ongepaste handelwijze van de huurder, een eerdere ingangsdatum kunnen rechtvaardigen.

Vragen?

Heeft u vragen over bovenstaande? Neemt u gerust vrijblijvend contact op met mr. Rachida Raddahi via rraddahi@lagrolaw.nl of via 0172-503250.