Denk vooruit bij het kopen van een gehuurde bedrijfsruimte

Als ondernemer denkt u graag vooruit. Wat nu nog niet tot de mogelijkheden behoort, komt misschien in de toekomst wel binnen uw bereik. In een vorig artikel ging ik in op gebruikte modellen. Meer specifiek over het gebruik van een model huurovereenkomst. In de praktijk wordt voor bedrijfsruimte veelal het zogeheten ROZ-model gebruikt. Een in de basis prima huurovereenkomst, maar waakzaamheid voor de huurder is aan te bevelen.

Een afspraak die niet standaard in een model huurovereenkomst is opgenomen, maar vaak wel in de praktijk gewenst is, is de wens van de huurder om de bedrijfsruimte op den duur te kopen. Soms blijft de koopwens bij een welwillende mondelinge afspraak. Soms wordt de afspraak wel op papier gezet, maar niet altijd op de juiste manier. Zo is het van belang te bepalen van wie het initiatief tot (ver)koop uitgaat. Hoe zet u de (ver)koopwens goed in de huurovereenkomst? In deze bijdrage ga ik in op twee belangrijke aandachtspunten.

Koopoptie of voorkeursrecht van koop?

Allereerst is het goed om te realiseren dat er een wezenlijk verschil bestaat tussen een koopoptie en een voorkeursrecht van koop. Bij een koopoptie is sprake van een onvoorwaardelijk aanbod van de verhuurder/eigenaar om de bedrijfsruimte aan de huurder te verkopen. De condities waaronder de overdracht kan plaatsvinden worden in de huurovereenkomst specifiek vastgelegd: welke bedrijfsruimte kan worden gekocht tegen welke koopprijs, hoe kan de optie worden ingeroepen etc. Huurder hoeft enkel nog maar tegen de verhuurder te zeggen wanneer hij het pand wil kopen. Het initiatief voor het inroepen van een koopoptie ligt dus bij de huurder.

Bij een voorkeursrecht van koop ligt dit wezenlijk anders. Het initiatief tot verkoop ligt bij de verhuurder. Op het moment dat de verhuurder het bedrijfspand wil verkopen, is hij verplicht deze eerst aan de huurder aan te bieden. Kan de huurder niet voldoen aan de gestelde condities die worden gesteld bij de verkoop van de bedrijfsruimte dan staat het de verhuurder in beginsel vrij het pand aan iemand anders te verkopen. Een voorkeursrecht van koop is voor de huurder dus een passieve koopmogelijkheid. De huurder is afhankelijk van de verhuurder of en wanneer hij het pand wil verkopen.

In huurovereenkomsten zie ik vaak een menging van beide mogelijkheden en dat is voer voor discussie. U begrijpt dat enige nuance bij het woordje 'vaak' overigens wel is geboden. Als advocaat krijg ik een huurovereenkomst veelal te zien op het moment dat partijen een geschil hebben, doch dit ter zijde.

Koopoptie bedongen? Let op het betalen van een vergoeding voor de koopoptie!

Ten tweede geldt dat het goed is om een eenmaal overeengekomen koopoptie te koesteren. Soms gebeurt het in de praktijk wel eens dat een eigenaar vergeet dat hij een koopoptie heeft afgesproken met zijn verhuurder. Zeker bij langdurige contracten. De eigenaar verkoopt de bedrijfsruimte aan een ander en het is dan de vraag of de opvolgend eigenaar dan nog gehouden is aan de koopoptie. Welnu, voor de huurovereenkomst zelf geldt dat koop geen huur breekt. De huurovereenkomst dient de opvolgend huurder te respecteren. Voor een koopoptie is dit in de regel anders. De koopoptie wordt in de rechtspraak gezien als een persoonlijk recht. Dit persoonlijke recht vervalt op het moment dat er een nieuwe verhuurder in beeld komt.

Dit kunt u voorkomen. Het vervallen van de koopoptie kan worden voorkomen door in de huurovereenkomst een (kleine) vergoeding toe te delen aan het hebben van een koopoptie. Op die manier wordt een onlosmakelijke samenhang gecreëerd tussen de huurovereenkomst en de koopoptie. Bij een ongewenste verkooptransactie behoudt de huurder de koopoptie en niet alleen enkel een schadevergoedingsaanspraak naar de vorige eigenaar toe.

Denk vooruit!

Het formuleren van een recht van koop is geen eenvoudige invuloefening, maar vereist een op de bedoeling van partijen toegesneden regeling in de huurovereenkomst. Vaak zie ik een afspraak die hinkt op twee gedachten. Enerzijds de koopoptie, anderzijds een voorkeursrecht. Voer voor discussie op het moment dat partijen met elkaar in onmin zijn geraakt of de oorspronkelijk partijen niet meer bij de overeenkomst betrokken zijn. Mijn advies: leg duidelijk de bedoeling van partijen vast in een considerans en werk de afspraak zo veel mogelijk in detail uit.

Meer informatie

Wilt u meer weten over dit onderwerp of over het huurrecht in het algemeen? Neemt u dan contact op met Linda Dijkstra of één van de andere vastgoedspecialisten van ons kantoor.