De maatregelen die zijn genomen om het coronavirus aan banden te leggen, hebben momenteel een onwerkelijk grote invloed op de maatschappij. De maatregelen raken niet alleen het sociale welzijn van een ieder, maar leiden ook tot een niet te onderschatten economische impact.
Ook op het gebied van huurrecht zijn talloze vragen te bedenken die gerelateerd zijn aan de gevolgen van de maatregelen die zijn genomen. Voor een huurder geldt dat het geheel dan wel gedeeltelijk wegvallen van omzet en het daarentegen wel door moeten betalen van de vaste kosten, waaronder dus de huur, een zeer zware wissel op de financiële huishouding trekt. Het niet ontvangen van huur door een verhuurder heeft op zijn beurt weer directe gevolgen voor de financiële huishouding van de verhuurder.
De relatief eenvoudig te stellen vragen, zoals "moet ik huur betalen als de overheid mij gelast de zaak te sluiten" of "moet ik huur betalen als ik zelf besluit de zaak te sluiten" of "mag ik mijn huurbetaling opschorten" of "heb ik recht op huurprijsvermindering" of "is er sprake van een gebrek" vinden in beginsel hun antwoorden in de afspraken die partijen met elkaar hebben afgesloten. Vaak betreft dit een op het ROZ-model (geïnspireerde) huurovereenkomst en, gelet hierop, zal in beginsel de huurder gehouden zijn de huurprijs zonder korting te betalen.
Echter, zoals wel vaker in het huurrecht is het uiteindelijke antwoord op de hiervoor genoemde vragen niet met volstrekte zekerheid te geven. Om tot een definitief antwoord in het huurrecht te komen, spelen alle omstandigheden van het geval mee. Niet alleen speelt mee wat partijen in de huurovereenkomst met elkaar hebben afgesproken, maar ook de algemeen verbintenisrechtelijke artikelen over bijvoorbeeld "onvoorziene omstandigheden" (6:258 BW) en het juridische vangnet van "de redelijkheid en billijkheid" (6:2 BW) zijn ingrediënten voor een zeer interessante juridische discussie over de vraag of het terecht is dat een huurder het risico draagt voor het volledig moeten betalen van de huur gedurende de periode waarin sprake is van overheidswege gegeven maatregelen omtrent corona. Het is dan ook niet uit te sluiten dat een (kanton)rechter in een specifieke situatie tot het uiteindelijke oordeel komt dat een kortingspercentage op de huursom te billijken is.
Aangezien de wereld te maken heeft met een nieuwe realiteit, waarvan wij de uitkomst nog niet kunnen voorzien, is het mijns inziens relevanter om op dit moment de vraag te stellen "hoe kunnen wij, verhuurder en huurder, een (tijdelijke) regeling vinden waarbij we de continuïteit van de bedrijfsvoering van elkaar kunnen waarborgen". Oftewel een pragmatische oplossing, waarbij invulling wordt gegeven aan het beginsel van ‘goed (ver)huurderschap’ en omzien naar elkaar. Een dergelijke benadering geeft meer vertrouwen voor de toekomst van beide partijen. Kortom, ga het gesprek met elkaar aan, denk om elkaar en denk vooruit!
Wilt u meer weten over dit onderwerp of over het huurrecht in het algemeen? Neemt u dan contact op met Linda Dijkstra of één van de andere vastgoedspecialisten van ons kantoor. Wij denken graag met u mee.
Advocaat