Huur en corona | een stapje verder naar het juridische kader

Op 31 maart 2021 heeft de kantonrechter in Roermond aan de Hoge Raad vier zogeheten prejudiciële vragen gesteld. Op 30 september 2021 heeft de procureur-generaal een advies uitgebracht over deze prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. De Hoge Raad is vrij om dit advies al dan niet te volgen.

Prejudiciële vraag

Een prejudiciële vraag is een rechtsvraag van een rechter aan een hogere rechter over de uitleg van een bepaalde rechtsregel. Dit kan gebeuren als er sprake is van situatie waarover de Hoge Raad zich nog niet eerder heeft uitgesproken.

De kantonrechter in Roermond heeft vier vragen gesteld over rechtsregels in relatie tot de (maatregelen rondom) COVID19-virus en het huurrecht:

1. Dient als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Alvorens de Hoge Raad deze vragen beantwoordt, wordt hij geadviseerd door een procureur-generaal. Dit advies is gezaghebbend, maar het is uiteindelijk aan de Hoge Raad of hij het advies van de procureur-generaal overneemt of niet.

Op 30 september 2021 heeft de procureur-generaal in een zeer lijvig advies de hiervoor aangeduide vragen beantwoord.

Is verplichte sluiting van een gehuurd horecapand een gebrek?

De procureur-generaal beantwoordt deze eerste vraag met een “ja”. “Behoudens een afwijkende contractuele regeling, is een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie in beginsel aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten, zodat in zoverre sprake is van een gebrek In de zin van artikel 7:204 lid 2 BW” (vraag 1)

Is de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid?

Ook deze vraag beantwoordt de procureur generaal bevestigend: “Ten aanzien van voor de coronacrisis gesloten overeenkomsten voor de huur van bedrijfsruimten waarbij de huurder voor diens omzet In het gehuurde afhankelijk is van het publiek, zoals bij horeca en winkels, kan als uitgangspunt worden aangenomen dat de coronapandemie en haar gevolgen (de coronacrisis) een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.” (vraag 3)

Wat zijn de uitgangspunten bij de bepaling van huurprijsvermindering in verband met gebrek en/of onvoorziene omstandigheid?

De rechtsgevolgen hiervan voor wat betreft de verschuldigdheid van de huurprijs dienen te worden beoordeeld aan de hand van (art de. 7:207 BW in verbinding met) art. 6:258 BW, aldus de procureur-generaal. (vraag 2) Hieraan voegt de procureur-generaal vervolgens in de beantwoording van vraag 4 toe: “De aan de coronacrisis de verbinden gevolgen voor de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst zijn afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De coronacrisis kan in beginsel leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak. Bij de bepaling van het nadeel kan het door een huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten worden verdisconteerd op de wijze van hof Amsterdam 14 september 2021. Als uitgangspunt dient het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld. Omstandigheden die als zodanig los staan van de verstoring van het contractuele evenwicht tussen de prestaties van verhuurder en huurder bij de huur van bedrijfsruimte door coronacrisis, kunnen een afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen.”

Hoe verder?

Het advies is gegeven aan de Hoge Raad. Een stevige duiding is gegeven hoe de prejudiciële vragen beantwoord zouden moeten worden. Indachtig dit advies kunnen partijen afspraken met elkaar maken òf wachten op de definitieve beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad. Wanneer de Hoge Raad arrest gaat wijzen is overigens nog niet bekend.

Denk vooruit!

Heeft u te maken met impact van de coronacrisis op uw huurovereenkomst en wilt u weten hoe u verder kunt? Neem dan contact op met Linda Dijkstra of één van onze andere huurrechtspecialisten!