26 maart 2019

Huurovereenkomst hotel is geen vogelkooi waarvan het deurtje is opengezet voor B.V. als huurder

Kun je als huurder zónder toestemming van de verhuurder, je huurrechten onderbrengen in een B.V. en die als huurder laten gelden? In zijn arrest van vrijdag 22 maart jl. laat de Hoge Raad zonder nadere motivering - dat kan hij op grond van artikel 81 Wet op de Rechterlijke Organisatie - het eerdere arrest van het Hof Amsterdam in stand. De uitspraak is een goedkeuring voor de ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een hotel, omdat het huurrecht zonder toestemming werd overgedragen naar een B.V. Eerder had de bedrijfshuurder met toestemming van de verhuurder een vennootschap onder firma bijgeschreven.

De advocaat van de huurders had betoogd dat de verhuurder in het verleden de vogelkooi, - die de huurovereenkomst volgens hem vormt - had opengezet (waardoor daarna ook de B.V. naar binnen kon), doordat de verhuurder mogelijk had gemaakt dat een vennootschap onder firma naast de huurders op de huurovereenkomst werd bijgeschreven.

Uitspraak door het Hof

Dat is volgens het Hof, hetgeen de Hoge Raad volgt, een geheel andere situatie dan te aanvaarden dat nu alleen nog een vennootschap onder firma bij de exploitatie van het hotel betrokken is en als feitelijke en/of juridische huurder wordt aangemerkt.

Het hof vervolgt dan:

"Als kan worden gesproken van het openzetten van de deur van een vogelkooi, zoals de advocaat van [X] c.s. deed in zijn pleidooi, dan betreft dat een deur waardoor slechts naar binnen en niet naar buiten kan worden gegaan".

Het Hof overweegt namelijk dat aan de verhuurder niet het recht kan worden ontzegd om als eigenaar/verhuurder zelf te bepalen met wie hij een huurovereenkomst aangaat met betrekking tot de onderhavige hotelbedrijfsruimte. Hij heeft bij het aangaan van de overeenkomst ervoor gekozen te contracteren met zes met naam genoemde natuurlijke personen. Inmiddels is geen van die personen nog bij de exploitatie van het hotel in het gehuurde betrokken en wordt het huurrecht uitgeoefend door een besloten vennootschap die geen enkele relatie met de zes huurders heeft. Dat de verhuurder daarvan geen materiële schade ondervindt, is niet doorslaggevend en evenmin de vraag of dergelijke schade in de toekomst valt te verwachten. Het is - zo oordeelt het Hof - onmiskenbaar dat een verhuurder aanzienlijk meer grip heeft op de persoon van de huurder als die huurder een natuurlijke persoon is, dan als die een besloten vennootschap is, waarvan de aandelen kunnen worden verkocht.

Denk vooruit.

Welke les valt hieruit te trekken? Je kunt dus niet zonder meer als huurder je huurrechten onderbrengen in een B.V. en die als huurder laten gelden. Er is geen sprake van aanvaarding van de nieuwe huurder, ook al betaalt de nieuwe B.V. huur en kent de verhuurder de naam van de B.V.

Om dit soort problematiek te voorkomen, dient altijd zuiver en goed met de verhuurder te worden overlegd over een indeplaatsstelling. Het maakt een volgens deze rechtspraak terecht een relevant verschil dat de verhuurder onderscheid maakt tussen verhuur aan natuurlijke personen en verhuur aan een B.V.

Vragen

Advies nodig over huur, verhuur of andere huurrecht vraagstukken? Neem vrijblijvend contact op met Coen Verhaegh via c.verhaegh@lgga.nl, 070-3156086 of een van de andere specialisten van La Gro Geelkerken.