Woningcorporaties zijn verplicht een (beperkt) deel van hun woningbestand ter beschikking te stellen aan zorginstellingen dan wel zorgbehoeftigen, die de woning zullen gebruiken als middel om de zorgbehoeftige naar zelfstandigheid te begeleiden. Er ontstaat dan een rechtsverhouding waarin sprake is van een combinatie van een zorgovereenkomst en een huurovereenkomst. Deze overeenkomsten moeten wel met zorg op elkaar worden afgestemd, want anders kan de bedoeling van partijen wel eens verkeerd uitpakken.
De gecombineerde huur/begeleidingsovereenkomst of de huurovereenkomst met een zorg- of begeleidingsovereenkomst heeft de kenmerken van een huurovereenkomst (het wonen) en een overeenkomst van opdracht (de zorg- of begeleidingsovereenkomst). Er is sprake van een gemengde overeenkomst. De vraag doet zich dan voor of in zo’n situatie de wettelijke bepalingen inzake huur onverkort van toepassing zijn. Daarbij zullen in principe de dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht gelden, tenzij het zorgelement doorslaggevend is.
Artikel 6:215 BW geeft de vuistregel voor een dergelijke situatie. Op een overeenkomst die voldoet aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten zijn de voor elk van die soorten gegeven bepalingen naast elkaar van toepassing, behoudens voor zover die bepalingen niet verenigbaar zijn of de strekking ervan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet. Uitgangspunt is daarom dat de verschillende toepasselijke bepalingen naast elkaar op de gemengde overeenkomst dienen te worden toegepast. Slechts indien en voor zover er strijd ontstaat, kan er sprake zijn van de uitzonderingssituatie van artikel 6:215 BW. In dat geval dient voor het bepalen van toepasselijke wettelijke regels te worden vastgesteld welk element overheersend is in de overeenkomst, het huur- of zorgelement.
Overheerst het zorgelement heel duidelijk dan blijven de wettelijke huurbepalingen, en dus ook de huurbescherming buiten toepassing. Het maakt daarbij niet uit of sprake is van één gecombineerde huur- en begeleidingsovereenkomst of een huurovereenkomst met een daaraan gekoppelde begeleidingsovereenkomst. De beide contracten moeten wel zodanig nauw verbonden zijn dat het eind van de ene overeenkomst ook het einde van de andere betekent.
Welk element doorslaggevend is, is afhankelijk van de omstandigheden. Belangrijke aanwijzingen zijn daarbij dat de beide overeenkomst gelijktijdig, met dezelfde ingangsdatum en contractduur zijn aangegaan, de overeenkomsten onderling van elkaar afhankelijk zijn, de huurder/cliënt ermee bekend is, althans dient te begrijpen, dat de woning hem uitsluitend in zijn hoedanigheid van cliënt van de zorgaanbieder ter beschikking werd gesteld, buiten de reguliere toewijzingsregels om, specifiek met als doel de overeengekomen woonbegeleiding te faciliteren.
De praktijk leert dat het helaas met regelmaat voorkomt dat - hoe begrijpelijk ook- door de zorgaanbieder prioriteit wordt gegeven aan het geven van zorg- en woonbegeleiding en dat de vastlegging van de afspraken minder aandacht dan nodig wordt gegeven. Dit kan ertoe leiden dat een cliënt die de zorg gaat mijden door een niet juiste vastlegging van de juridische afspraken onbedoeld wèl een beroep kan doen op het hebben van een huurovereenkomst, hetgeen onlangs nog aan de orde was in de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 25 mei 2021.
Met zorg contracteren is dan ook geboden.
Heeft u te maken met verhuur aan zorginstellingen en/of hun cliënten? Neem dan contact op met Linda Dijkstra of één van onze andere huurrechtspecialisten!
Advocaat