22 augustus 2019

Overpad

Tussen twee restaurants in de Haagse binnenstad bevindt zich een 'poort'. De poort is afgesloten met een deur. Achter de deur bevindt zich een betegeld pad dat toegang geeft zowel tot een personeelsingang van het ene restaurant als tot de buiteningang van een opslagruimte behorende bij het andere restaurant. Het poort en het pad behoren volgens het openbare register van het Kadaster bij het horecapand met de personeelsingang. Mag de eigenaar van het andere horecapand gebruik maken van het pad om de opslagruimte te kunnen bereiken, ook als hij die opslagruimte eveneens van binnenuit kan bereiken?

Zakelijk recht door vestiging

Voor dit soort gevallen worden in de praktijk erfdienstbaarheden gevestigd. Dat zijn zakelijke rechten. Dat betekent dat het recht is verbonden aan 'de zaak' ofwel aan het perceel waartoe het zakelijk recht dient. Dat perceel wordt in de wet aangeduid als het 'heersende erf'. De erfdienstbaarheid wordt gevestigd ten laste van het 'dienende erf'.In de vestigingsakte kunnen allerlei voorwaarden worden opgenomen die inhoud geven aan de wijze waarop van het overpad gebruik gemaakt wordt. Wordt een van beide percelen in eigendom overgedragen, dan verandert dat niets aan de inhoud van het zakelijk recht: het zakelijk recht blijft kleven aan het ene perceel, ten dienste van het andere perceel. Een gevestigd zakelijk recht kan dan ook van invloed zijn op de waarde van een perceel.

Zakelijk recht door verjaring

Ingewikkelder wordt het wanneer er niets is geregeld maar er wel gebruik wordt gemaakt van het pad over het eigendom van de één, door de eigenaar van het andere pand. Indien zo een situatie zich vele jaren achter elkaar voordoet, zonder dat iemand daarvan een probleem maakt, wordt in de praktijk wel verondersteld dat door 'verjaring' een erfdienstbaarheid van overpad is ontstaan. In sommige gevallen is dat ook zo, want de wet sluit het ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring niet uit. Wel dient aan strenge voorwaarden te zijn voldaan, wil een rechter aannemen dat door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan.

Zo dient te worden aangetoond dat de eigenaar van het (veronderstelde) heersende erf zich gedraagt als 'bezitter' van het (veronderstelde) recht van overpad. Dat bezit moet blijken uit gedragingen van de eigenaar. Van bezit is geen sprake, indien van het pad gebruik wordt gemaakt met een persoonlijke toestemming van de eigenaar van het pad, bijvoorbeeld op basis van een huurovereenkomst, gebruiksovereenkomst of gewoon op basis van een mondelinge toestemming.

Voor verjaring is bovendien noodzakelijk dat het bezit lange tijd voortduurt. Daarbij geldt volgens de wet in principe een termijn van twintig jaar nadat het bezit is aangevangen. Die termijn is lang omdat de wet er vanuit gaat dat de degene die zich in weerwil van de gegevens uit het openbare register van het Kadaster gedraagt als bezitter, niet is te beschouwen als bezitter te goeder trouw. Ook al is die persoon zich van geen kwaad bewust.

Denk vooruit

Het eenvoudige praktijkvoorbeeld toont aan dat de eigenaar die waarneemt dat zijn grond mede gebruikt wordt als overpad voor een of meer andere percelen, er goed aan doet tijdig aan de bel te trekken. Indien hij dit gebruik als overpad niet problematisch vindt, is het verstandig het gebruik vast te leggen door middel van een via de notaris te vestigen erfdienstbaarheid. De eigenaar kan dan voorwaarden stellen. Wil hij dat niet en wil hij paal en perk stellen aan het gebruik van de doorgang, dan doet hij er goed aan in de richting van de andere eigenaar(s) schriftelijk te laten weten dat hij zich als eigenaar met het gebruik als overpad niet kan verenigen. Een dergelijke brief kan de verjaringstermijn stuiten.

Vragen

Heeft u vragen over het recht van overpad? Neem contact op met mr. Arjan van Delden via 0172-503250 of a.vandelden@lgga.nl.

Wilt u in de toekomst op de hoogte worden gesteld van onze artikelen en gratis kennissessies? Schrijf u dan hier in voor onze driemaandelijkse nieuwsbrief.