Al op 21 februari 2017 werd het Wetsvoorstel kwaliteitsborging voor het bouwen door de Tweede Kamer aanvaard. De Eerste Kamer heeft nu meer dan twee jaar later, afgelopen dinsdag 14 mei 2019, ook het wetsvoorstel aangenomen. Deze wet verzwaart kort gezegd de aansprakelijkheid en waarschuwingsplicht van de aannemer. Verder wordt een deel van het bouwtoezicht geprivatiseerd.
Leest u liever over de gevolgen voor de bestuurlijke kant? Lees dan het artikel "Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen: de rol van de gemeente verandert" door mijn collega Anke van de Laar.
Doel van deze historische wet is het verbeteren van de bouwkwaliteit door enerzijds het verbeteren van de positie van de bouwklant en anderzijds invoering van een nieuw stelsel van kwaliteitsborging. Zowel de particuliere als zakelijke bouwklant valt onder de reikwijdte van deze wet. De inwerkingtreding van de wet staat gepland voor 1 januari 2021.
Wat zijn de belangrijke gevolgen van deze wet voor de bouwpraktijk? De verhouding opdrachtgever – opdrachtnemer verandert door invoering van deze wet ten voordele van met name de particuliere opdrachtgever. Ik zal een aantal voorbeelden geven.
Bij de oplevering van een werk moet de aannemer voortaan aantonen dat hij aan alle bouwregelgeving, waaronder bijvoorbeeld het geldende bouwbesluit valt, is voldaan.
Na oplevering van het werk is de aannemer alleen nog aansprakelijk voor verborgen gebreken. Dat is nu ook het geval, alleen wijzigt de definitie van verborgen gebreken met als gevolg dat eerder sprake is van een verborgen gebrek. De omschrijving van verborgen gebreken wijzigt van ‘gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken’ naar ‘gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt’. Het maakt dus niet meer uit of de opdrachtgever het gebrek had kunnen ontdekken. Het staat de aannemer vanzelfsprekend nog steeds vrij om vervolgens aan te tonen dat het gebrek aan hem niet is toe te rekenen. Van deze regeling mag ten opzichte van particuliere opdrachtgevers niet worden afgeweken. Tussen professionele partijen ligt dat anders: die mogen afwijkende afspraken maken.
In het algemeen leidt deze wijziging tot een versterking van de positie van de opdrachtgever ten koste van de aannemer. De aannemer doet er verstandig aan de opdrachtgever voortaan tijdig en schriftelijk te informeren over fouten in de opdracht. Leg ook de staat van het bouwwerk bij de oplevering goed vast (met foto’s/video-opnamen).
Er wijzigt nog meer. Voordat de opdrachtgever gebonden is aan een overeenkomst met de aannemer, informeert de aannemer de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig of en, zo ja, op welke wijze de nakoming van zijn verplichtingen tot uitvoering van het werk en zijn aansprakelijkheid voor gebreken die aan hem zijn toe te rekenen door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid is of zal worden gedekt. Dit kan voor kleine aannemers gevolgen hebben als zij weinig tot geen zekerheid kunnen (of willen) bieden om bijvoorbeeld de prijs laag te houden. Grotere aannemer zijn ook nu al vaak aangesloten bij een garantieregeling.
Tenslotte vindt een wijziging in het bouwtoezicht plaats. Van publiek toezicht naar privaat toezicht. Onafhankelijke marktpartijen zullen voortaan het bouwtoezicht uitvoeren. De gemeente toetst niet meer vooraf aan het bouwbesluit, wel dient nog steeds een omgevingsvergunning aanvraag te worden ingediend. De aannemer (of opdrachtgever) moet vooraf, al in de vergunningaanvraag, aangeven met welk instrument van kwaliteitsborging zal worden gewerkt en voor de start wie de kwaliteitsborger is. Deze kwaliteitsborger ziet uiteindelijk toe op onder andere naleving van het Bouwbesluit. De kwaliteitsborger geeft ook een soort goedkeuringsverklaring af ten tijde van de oplevering. Die verklaring gaat naar de vergunninghouder.
Uiteindelijk moeten de wijzigingen leiden tot een verbeterde bouwkwaliteit en overigens ook minder faalkosten. De praktijk zal dat moeten uitwijzen.
Heeft u vragen over de Wet kwaliteitsborging en de gevolgen die deze wet voor uw bedrijf heeft, neem dan contact op met Pieter van Deurzen of een van onze andere specialisten. Wij helpen u graag verder.
Advocaat & Managing partner