2 juli 2019

Let op! Huurcontract voor minder dan 2 jaar valt niet per definitie onder de Wet doorstroming huurmarkt 2015

Sinds de Wet doorstroming huurmarkt van kracht is geworden, is het mogelijk om huurcontracten met een maximale duur van 2 jaar af te sluiten, zonder dat de huurder huurbescherming geniet. Echter, uit de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 30 januari 2019 wordt duidelijk dat niet elk huurcontract met een bepaalde tijd van minder dan twee jaar onder de Wet doorstroming huurmarkt valt. In dit artikel staat deze uitspraak centraal.

Bepaalde tijd minder dan één jaar

Partijen hadden een huurovereenkomst gesloten. De huurovereenkomst is op 19 december 2017 ingegaan en in de huurovereenkomst was een bepaling opgenomen dat na het verstrijken van de einddatum, te weten 30 november 2018, de overeenkomst in goed overleg met huurder en verhuurder elke keer voor één jaar wordt voortgezet.

De door verhuurder ingeschakelde beheerder van de woning heeft per brief van 7 augustus 2018 medegedeeld dat zij de huurovereenkomst, met inachtneming van de in de algemene voorwaarden opgenomen opzegtermijn, per 30 november 2018 wenst te beëindigen. Huurder ging niet akkoord met beëindiging van de huurovereenkomst.

Verhuurder stelt dat de overeenkomst van rechtswege op 30 november 2018 is geëindigd. Volgens huurder ontbreekt de grondslag voor de vordering, aangezien partijen geen huurovereenkomst in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt hebben gesloten.

Feitelijke duur

De rechtbank oordeelde allereerst dat de bepaling 'dat de overeenkomst elke keer wordt voortgezet met één jaar' in strijd is met de wet. Daarbij kwam de rechtbank tot de conclusie dat door deze bepaling geen sprake is van een huurovereenkomst in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt. Doordat in de overeenkomst een verlenging is opgenomen, strekt de duur van de overeenkomst zich over een langere periode uit. Dat de voortzetting in goed overleg dient plaats te vinden, doet daar volgens de rechtbank niet aan af.

Aangezien partijen geen huurovereenkomst in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt hebben gesloten, had verhuurder de brief aangetekend moeten verzenden en was er een opzeggingsgrond vereist. Dit leidde ertoe dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig was opgezegd, waardoor huurder in de woning mocht blijven wonen.

Kortom, uit deze uitspraak volgt dat het huurrecht niet zomaar omzeilt kan worden met contractuele bepalingen. Tegelijkertijd laat deze uitspraak weer eens zien dat de complexiteit van het huurrecht, vanwege o.a. de vele (semi)dwingendrechtelijke artikelen, tot grote verrassingen kan leiden.

Vragen

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen of uw huurcontract onder de Wet doorstroming huurmarkt valt, of wilt u hulp bij het opstellen van een huurcontract, neem dan contract op met mr. Linda Dijkstra-Devillers via l.dijkstra@lgga.nl, of mr. Laura de Leeuw via l.deleeuw@lgga.nl.