Aanneming van werk: tijdsverloop?!

Let op de tijd bij overeenkomsten van aanneming van werk. Zowel bij het melden van eventuele klachten, als in verband met het nadien eventueel moeten starten van een procedure. Doe je dat niet (goed), dan ben je al snel te laat! Ook als de aannemer het probleem onderzoekt of hersteld moet u de tijd goed in de gaten houden en niet denken 'de tijd zal het leren'. Zorg in alle gevallen dat u tijdig aan de bel trekt, want dan kost tijd(sverloop) u geen geld!

Korte verjaring, lange verjaring, vervaltermijnen en verval van recht

'Te laat te laat' roept het witte konijn in 'Alice in Wonderland'. De tijd vliegt. In het (r)echt is dat niet anders. Daarom is het van belang om bij overeenkomsten de tijd goed in de gaten te houden. Het gezegde is niet voor niets: 'tijd kent geen genade'.

Bij overeenkomsten van aanneming van werk is dat nog belangrijker, omdat er in de bouw vaak verschillende termijnen door of naast elkaar lopen:

1. Opleverpunten moeten in de regel zo spoedig mogelijk worden hersteld. Doet de aannemer dat niet (naar behoren) dan kan je de aannemer daar in principe tot vijf jaar na afloop van de overeenkomst op aanspreken (artikel 3:307 BW).
2. Met uitzondering van eventuele opleverpunten is de aannemer na de oplevering niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk, die de opdrachtgever ten tijde van de oplevering redelijkerwijs had kunnen of moeten ontdekken (artikel 7:758 lid 3 BW). Ontdek je na de oplevering dus tekortkomingen die je bij de oplevering ook had kunnen opmerken, dan kan je de aannemer daar in principe niet meer op aanspreken.
3. Dat is anders als partijen een onderhoudstermijn zijn overeengekomen, of als de aannemer voor een deel van het werk een garantie heeft afgegeven. Bij overeenkomsten voor de bouw van nieuwbouwwoningen of -appartementen met bijvoorbeeld een GIW-, SWK- of Woningborg-garantie is veelal voorzien in een onderhoudsperiode en een garantieperiode. De termijn van de garantie varieert, afhankelijk van het onderdeel van het werk waar het om gaat, van een half jaar tot tien jaar na de oplevering. Soms kan echter pas een beroep worden gedaan op (een deel van) de garantie na een wachttijd van drie maanden, een jaar, etc..
4. Als zich een tekortkoming voordoet dan moet de opdrachtgever daarvan altijd zo snel mogelijk na ontdekking melding doen aan de aannemer. Ook als sprake is van een onderhouds- of garantieperiode. Bij particuliere opdrachtgevers gaat de wet ervan uit dat een klacht tijdig gedaan is als de klacht binnen twee maanden na ontdekking bij de aannemer wordt gemeld (artikel 7:23 BW). Bij professionele partijen kan die termijn korter zijn (artikel 6:89 BW). Bij een onderhouds- of garantieperiode moet een klacht niet alleen zo spoedig mogelijk na ontdekking, maar tevens binnen de betreffende termijn gemeld worden.
   
   Ook als je nog niet zeker weet of sprake is van een gebrek of tekortkoming, is sprake van ontdekking. Meld de opdrachtnemer een mogelijke tekortkoming niet snel genoeg daarna, dan verliest de opdrachtgever vervolgens het recht om te protesteren en om te procederen. Meld eventuele tekortkomingen daarom altijd zo spoedig mogelijk aan de aannemer.
5. Nadat de opdrachtgever een gebrek in het werk heeft ontdekt en gemeld, moet de aannemer de gelegenheid krijgen om onderzoek te doen en herstel uit te voeren (artikel 7:759 lid 1 BW). Bij gebreken aan een bouwwerk kan het soms echter enige tijd duren voordat duidelijk wordt wat de oorzaak is van een gebrek. Gedurende die tijd moet de opdrachtgever alert blijven, omdat na melding van een gebrek een verjaringstermijn van twee jaar gaat lopen waarbinnen een procedure moet worden begonnen door de opdrachtgever (artikel 7:761 BW).
   
   De verjaringstermijn van twee jaar kan binnen die termijn gestuit worden, door het tijdig zenden van een aanmaning en/of een beroep op nakoming/herstel (zie artikel 3:317 BW). Na een deugdelijke aanmaning gaat de termijn van twee jaar opnieuw lopen. Dat kan in principe meermaals na elkaar gedaan worden, zolang de stuiting maar telkens binnen de (opvolgende) periode van twee jaar plaatsvindt en voor de aannemer duidelijk is dat de opdrachtgever aanspraak maakt en blijft maken op goed en deugdelijk herstel. Als de verjaring echter niet tijdig wordt gestuit en niet binnen de termijn van twee jaar een procedure wordt begonnen, dan ben je ook in dat geval te laat en kan de aannemer niet meer aangesproken worden.
6. In bouwzaken zijn daarnaast vaak algemene voorwaarden van toepassing. In die algemene voorwaarden wordt vervolgens veelal bepaald dat de aannemer na afloop van de onderhoudsperiode alleen nog aansprakelijk is voor eventuele verborgen gebreken. Een verborgen gebrek is, kort gezegd, een gebrek wat je bij oplevering niet kon onderkennen. Als na de oplevering een verborgen gebrek wordt geconstateerd, dan kan een opdrachtgever de aannemer daar veelal tot vijf jaar (o.a. SWK, Woningborg, UAV 2012 en AVA 2013) na het einde van de onderhoudstermijn op aanspreken. Overschrijding van die termijn heeft echter tot gevolg dat het vorderingsrecht van de opdrachtgever vervallen is (en de aannemer niet meer aangesproken kan worden, zelfs als blijkt dat het gebrek aan de aannemer te wijten was). In tegenstelling tot een verjaringstermijn kan een vervaltermijn namelijk niet gestuit worden door rappelleren!
7. Let op: als sprake is van een vervaltermijn dan moet je daarnaast ook rekening houden met de verjaringstermijn van twee jaar na een klacht. Als die termijn gestuit is, dan moet je rekening houden met een nieuwe verjaringstermijn van twee jaar alsmede met de vervaltermijn waarbinnen hoe dan ook een procedure aanhangig gemaakt moet worden. Anders loop je het gevaar dat de vervaltermijn nog niet verstreken is, maar het vorderingsrecht al verjaard is.
8. Om een beroep te kunnen doen op de SWK- of Woningborggarantie moet een opdrachtgever het gebrek niet alleen zo spoedig mogelijk melden, maar tevens (als geen deugdelijk herstel plaatsvindt) binnen een vervaltermijn van drie jaar na afloop van de betreffende garantieperiode een procedure aanhangig maken.

Te laat is echt te laat!

De termijn om te klagen over eventuele tekortkomingen, eventuele vervaltermijnen en de termijn om een geschil aanhangig te maken na melding van een mogelijk gebrek worden in de rechtspraak in de regel strikt gehandhaafd. Dat bleek recentelijk ook weer bij drie geschillen bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw (nr. 35.023, 35.479 en 80.829), waar de opdrachtgever telkens in het ongelijk werd gesteld vanwege tijdsverloop. Tijdsproblemen kunnen echter veelal voorkomen worden door een geschil 'pro forma' aanhangig te maken. Het tijdsverloop is dan 'gestopt'.

Kortom

Let op de tijd bij overeenkomsten van aanneming van werk. Zowel bij het melden van eventuele klachten, als in verband met het nadien eventueel moeten starten van een procedure. Doe je dat niet (goed), dan ben je al snel te laat! Ook als de aannemer het probleem onderzoekt of hersteld moet u de tijd goed in de gaten houden en niet denken 'de tijd zal het leren'. Zorg in alle gevallen dat u tijdig aan de bel trekt, want dan kost tijd(sverloop) u geen geld!

Contact

Hebt u vragen over arbitrage, aanbestedingen, aanneming van werk of bouwrecht? Neem contact opnemen met mr. Niek Hoogwout via 0172-503270 of [email protected].