Op 16 mei 2023 heeft de Tweede Kamer ingestemd met het voorstel Wet vaste huurcontracten. Deze wet beoogt de mogelijkheden van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige én onzelfstandige woonruimten af te schaffen c.q. te beperken. De volgende stap in het proces is dat de Eerste Kamer met het wetsvoorstel instemt, zodat de verwachting is dat begin 2024 de wet van kracht wordt.
Met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 werd het vanaf 1 juli 2016 mogelijk om woonruimte voor bepaalde tijd te verhuren. Zelfstandige woonruimte mocht voor maximaal twee jaar verhuurd worden en onzelfstandige woonruimte (kamers) mocht voor maximaal vijf jaar worden verhuurd. Dat woonruimte tijdelijk kon worden verhuurd, was een revolutie in het huurrecht. Tot dat moment was uitgangspunt dat huurovereenkomsten woonruimte voor onbepaalde tijd golden. Tijdelijke verhuur van woonruimte was een uitzondering. Denk hierbij vooral aan verhuring op basis van de Leegstandswet (in het geval van verkoop of sloop) en de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur (vakantiewoning).
Aan de spelregels rondom tijdelijke verhuur is de laatste jaren in de rechtspraak strikt de hand gehouden, zodat het met enige regelmaat gebeurde dat een door verhuurder tijdelijk bedoelde huurovereenkomst toch promoveerde naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Na vijf jaar is de Wet doorstroming huurmarkt geëvalueerd en kon niet goed worden vastgesteld of de wet tot de gewenste doorstroming van huurders in de huurmarkt heeft geleid. Wel is ruim in de media belicht dat verschillende ontstemde huurders geconfronteerd werden met het feit dat een tijdelijke huurovereenkomst niet werd omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en op zoek moesten naar andere woonruimte.
Resultaat is het gisteren aangenomen voorstel Wet vaste huurcontracten.
Gezegd moet wel worden dat bij de behandeling van het wetsvoorstel in het kader van compromissen een enkele beperkte uitzondering op het uitgangspunt “contract voor onbepaalde tijd” is gemaakt. Uitzonderingen waar met name woningcorporaties baat bij hebben (laatste kans contract / huurders afkomstig uit de maatschappij opvang).
Allereerst moet worden opgemerkt dat tot de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten het voor partijen nog mogelijk blijft om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten en dat deze en bestaande tijdelijke huurovereenkomsten gerespecteerd zullen worden.
Na de inwerkingtreding van het wetsvoorstel gaat de huurmarkt mijns inziens een onwenselijke stap terug in de tijd. De flexibiliteit die de tijdelijke huurovereenkomst bood voor zowel verhuurders en huurders zal node gemist gaan worden. Zeker voor de particuliere/kleine verhuurder die te maken kan krijgen met een moeizame relatie met een huurder zal bij een gewenste beëindiging van de huurovereenkomst worden aangewezen op een kostbare gerechtelijke procedure met onzekere uitkomst. Er zal geen proefperiode meer mogelijk zijn.
De wetgeving en rechtspraak waarmee de kleine/particuliere verhuurders mee te maken krijgen, maakt dat het voor hen steeds moeilijker en minder zinvol maakt om een bijdrage te leveren aan het aanbod van woningen in de huurmarkt. Ik denk dan onder andere aan de in 2021 opgelegde informatie- en meldplicht in het kader van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening, het mislopen van buitengerechtelijke incassokosten wegens een onredelijk bezwarend beding in de algemene voorwaarden, het financiële risico van de gedwongen ontruiming en de plannen rondom de middenhuur. Het is de vraag of de nadere komst van de Wet vaste huurcontracten niet voor veel kleine/particuliere verhuurders het laatste zetje zal zijn om begin 2024 hun onroerend goed een andere bestemming te geven.
Heeft u te maken met verhuur op tijdelijke basis? Neem dan contact op met Linda Dijkstra of één van onze andere huurrechtspecialisten!
Advocaat