De inflatie loopt sinds eind 2022 terug, maar rees daarvoor de pan uit. De inflatie bereikte in september 2022 zelfs een ongekende recordhoogte van 14,5 %. Sommige huurders protesteerden tegen de indexatie, maar sommige verhuurders willen op grond van de indexatieclausule in de huurovereenkomst de contractueel overeengekomen huurprijsverhoging toch dwingend doorvoeren. Op 4 mei 2023 is echter een uitspraak door de voorzieningenrechter gewezen waarin – kort gezegd – is geoordeeld dat de verhuurder geen onverkorte toepassing van de indexeringsclausule kan afdwingen. Hieronder leest u waarom.
Update: Klik hier voor de publicatie van het vonnis.
De meeste huurovereenkomsten worden gebaseerd op ROZ-modellen met de daarbij behorende algemene bepalingen. In deze algemene bepalingen is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex alle huishoudens (CPI). De gewijzigde huurprijs wordt berekend op basis van de volgende formule:
“de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.”
Het consumentenprijsindexcijfer is een samengesteld en gewogen indexcijfer dat het prijsverloop weergeeft van een pakket goederen en diensten zoals dit gemiddeld wordt aangeschaft door alle huishoudens in Nederland. Daarvoor worden iedere maand miljoenen prijzen waargenomen van verschillende goederen en diensten zoals bijvoorbeeld boodschappen, abonnementen, benzine, huur en energie. Vanwege onder meer de oorlog in Oekraïne zijn de energieprijzen wereldwijd explosief gestegen, hetgeen ook invloed had op de CPI. Het gebruik van bovenstaande formule resulteerde daardoor in aanzienlijke verhogingen van de huurprijzen.
Het CBS heeft begin 2022 te kennen gegeven dat de huidige berekeningsmethode die ten grondslag ligt aan de CPI niet geschikt is voor de huidige energiemarkt. Het CBS heeft om die reden sinds begin 2022 gewerkt aan een nieuwe rekenmethode. Deze is inmiddels vastgesteld en zal vanaf juni 2023 worden gebruikt voor het meten van energieprijzen voor consumenten.
In het geval dat zich voordeed bij de voorzieningenrechter, zou – op basis van de nieuwe rekenmethode – de CPI voor september 2022 uitkomen op een brandbreedte van 7,6 % en 8,1 %. Deze percentages liggen aldus aanzienlijk lager dan het percentage van 14,5 % dat de verhuurder wenste door te berekenen op basis van de oude rekenmethode. Nu partijen niet in onderling overleg tot een regeling zijn gekomen, heeft verhuurder een kort geding aanhangig gemaakt.
De verhuurder heeft bij de voorzieningenrechter gevorderd dat de huurder moet worden veroordeeld tot de betaling van de huursom, gebaseerd op een indexering van 14,5 %. Dit betreft het indexeringspercentage op basis van de toepasselijke indexclausule.
Namens de huurder voerden wij verweer. Allereerst is – kort gezegd – aangevoerd dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten (art. 6:258 lid 1 BW). Na het sluiten van de huurovereenkomst op 14 september 2021 heeft zich immers een onvoorziene omstandigheid voorgedaan in de vorm van excessieve energieprijsstijgingen die onder meer veroorzaakt zijn door de oorlog in Oekraïne. Hiertoe is tevens van belang dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst (in de maand september 2021) het indexeringspercentage lag op slechts 1,9%. De excessieve kostenstijging, als gevolg waarvan ook consumentenprijsindexcijfers (CPI) explosief zijn gestegen, is dan ook een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW op grond waarvan de overeengekomen indexering kan worden aangepast.
Ook is aangevoerd dat de indexeringsclausule niet van toepassing is, omdat dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW). Het CBS heeft immers zelf te kennen gegeven dat de berekeningsmethode die ten grondslag ligt aan de overeengekomen indexatieformule onjuist is. Het CBS heeft om die reden de berekeningsmethode aangepast. Op basis van de nieuwe methode zou de indexering uitkomen op een bandbreedte van 7,6 % en 8,1 %, zodat de toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
De voorzieningenrechter heeft allereerst geoordeeld dat het feit dat de energieprijzen (enorm) zijn gestegen geen onvoorziene omstandigheid is die moet leiden tot wijziging van de indexeringsclausule. Volgens de voorzieningenrechter hebben partijen juist met die clausule een voorziening getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van de gestegen prijzen daalt. Het enkele feit dat de ontstane inflatie aanmerkelijk hoger is dan tijdens de totstandkoming van de huurovereenkomst zal zijn aangenomen, maakt dit volgens de voorzieningenrechter niet anders. Van bijzondere omstandigheden waaruit anders zou moeten volgen is volgens de voorzieningenrechter geen sprake.
De voorzieningenrechter is wel van oordeel dat verhuurder de huurder niet kan houden aan de onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule. Gebleken is immers dat de door verhuurder gewenste huurprijsverhoging van 14,5 % met ingang van 1 januari 2023 is gebaseerd op een aan de CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode die volgens het CBS, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is. Het CBS heeft om die reden de methode ook aangepast. Dat brengt volgens de voorzieningenrechter met zich mee dat partijen in verband hiermee overleg moeten voeren, waarbij artikel 17.4 van de algemene bepalingen kantoorruimte (ROZ-model februari 2015) als kader kan dienen.
De vorderingen in kort geding zijn afgewezen en partijen zullen met elkaar in overleg moeten voor een nieuw indexcijfer. Het betreft een interessante overweging van de voorzieningenrechter in het kader van de vraag naar een redelijk indexatiecijfer voor huur na de ‘explosieve’ stijging van de inflatie.
Heeft u vragen over de indexering van de huurprijs? Neem dan contact op met Rachida Raddahi of één van onze andere huurrechtspecialisten.
Advocaat