Op 1 januari treedt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in werking. De Wkb voorziet (onder andere) in een aantal aanpassingen in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het doel van de Wkb is het verbeteren van de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht. De Wkb zal gefaseerd in werking treden; eerst voor eenvoudige bouwprojecten zoals eengezinswoningen en simpele bedrijfspanden en later voor meer complexe bouwwerken. De Wkb lijkt de positie van opdrachtgevers van bouwprojecten te versterken, maar wat betekent dat voor u als aannemer? In dit artikel wordt stil gestaan bij de veranderingen waarmee u als aannemer geconfronteerd zal worden onder de Wkb, zodat u daar op voorhand rekening mee kunt houden. Voorkomen is immers beter dan genezen.

De veranderingen

Voor de aannemer is een vijftal wijzigingen relevant bij de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb):

• De aannemer moet bij oplevering van een bouwwerk een opleverdossier aan de opdrachtgever overhandigen;
• De aannemer krijgt een informatieplicht aan een particuliere opdrachtgever bij woningbouw;
• Het opschortingsrecht (de 5%-regeling) bij particuliere opdrachtgevers wordt aangepast;
• Er worden nadere eisen gesteld aan de waarschuwingsplicht van de aannemer bij bouwwerken;
• De aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering wordt verruimd.

Deze wijzigingen gelden voor alle bouwactiviteiten waarvoor een aannemingsovereenkomst is gesloten. Hierna worden de vijf veranderingen een voor een besproken.

Opleverdossier

Na artikel 7:757 BW zal een nieuw artikel, artikel 7:757a BW, worden ingevoegd. Dat artikel bepaalt dat in geval van aanneming van een bouwwerk de aannemer bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd (zoals bedoeld in artikel 7:758 lid 1 BW), een dossier aan de opdrachtgever (zowel particulier als professioneel) overlegt met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Dat dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden.

Onder a en b van dat artikel worden een aantal zaken besproken die in ieder geval in het dossier behoren te zitten, bijvoorbeeld een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties en de gebruiksfuncties van het bouwwerk.

Het komt er dus op neer dat de aannemer na afronding van een bouwproject aan de opdrachtgever informatie moet verschaffen over wat er gebouwd is. Opdrachtgever en aannemer kunnen hierover in de overeenkomst afwijkende afspraken maken.

Financiële informatieplicht (bij particuliere opdrachtgever)

Na artikel 7:765 BW wordt artikel 7:765a BW toegevoegd. Dit artikel houdt in dat de aannemer bij het aangaan van de overeenkomst de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig informeert of en, zo ja, op welke wijze de nakoming van zijn verplichtingen tot uitvoering van het werk en zijn aansprakelijkheid voor gebreken die aan hem zijn toe te rekenen door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid is of zal worden gedekt. De informatie moet op een duidelijke en begrijpelijke wijze zijn verstrekt en ziet in ieder geval op de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor de verzekering is afgesloten dan wel de financiële zekerheid is verstrekt. De informatie vormt een integraal onderdeel van de overeenkomst.

Deze financiële informatieplicht geldt alleen als het gaat om een particuliere opdrachtgever én het om een nieuwe woning gaat. Afwijken van de informatieplicht is niet mogelijk. De informatieplicht geldt niet voor aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten voor 1 januari 2024.

Opschortingsrecht (5%-regeling) (bij particuliere opdrachtgever)

Een particuliere opdrachtgever die een nieuwe woning laat bouwen hoeft niet de hele aanneemsom aan de aannemer te betalen. Hij mag de laatste 5% van de aanneemsom bij een notaris in een depot storten. Dit is de zogenaamde '5%-regeling' die is neergelegd in artikel 7:768 BW. Aan dit artikel wordt een nieuw lid toegevoegd dat inhoudt dat de aannemer de opdrachtgever uiterlijk twee maanden na het tijdstip van levering, docht niet eerder dan één maand na dat tijdstip, schriftelijk in de gelegenheid stelt om aan te geven of hij gebruik wil maken van de in artikel 6:262 BW toegekende bevoegdheid. De aannemer dient een afschrift daarvan aan de notaris te sturen.

Waarschuwingsplicht bij bouwwerken

Aan artikel 7:754 BW wordt na het derde lid een vierde lid toegevoegd dat kort gezegd inhoudt dat een waarschuwing bij aanneming van een bouwwerk schriftelijk en ondubbelzinnig dient te geschieden en dat de aannemer de opdrachtgever tijdig op de hoogte dient te brengen van mogelijke gevolgen voor een deugdelijke nakoming van de aannemingsovereenkomst.

In aanvulling op het al bestaande derde lid dient de aannemer vanaf 1 januari 2024 bij bouwwerken dus op de volgende punten te letten:

• De waarschuwing moet voldoende concreet en duidelijk zijn (ondubbelzinnig);
• De waarschuwing moet schriftelijk zijn (bijvoorbeeld op papier, per e-mail of per sms- of appbericht, maar dus niet telefonisch);
• De aannemer dient de opdrachtgever tijdig te wijzen op mogelijke gevolgen voor de goede nakoming van de aannemingsovereenkomst.

Indien de aannemer niet voldoet aan zijn waarschuwingsplicht heeft dat (mogelijk) gevolgen voor de aansprakelijkheid van de aannemer, dus het is van belang dat de aannemer zich bewust is van deze wijziging. Er geldt voor deze wijziging geen overgangsrecht, dus dat betekent dat de eisen waaraan een waarschuwing moet voldoen ook gelden voor aannemingsovereenkomsten die gesloten zijn vóór 1 januari 2024.

Opdrachtgever (professioneel of particulier) en aannemer kunnen wel contractueel afwijken van de eisen waaraan een waarschuwing moet voldoen, tenzij sprake is van een particuliere opdrachtgever én de afwijking voor die opdrachtgever nadelig is.

Aansprakelijkheid na oplevering

Artikel 7:758 lid 3 BW bepaalt dat de aannemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. De Wkb voegt aan artikel 7:758 BW een vierde lid toe dat bepaalt dat de aannemer, in afwijking van het derde lid, bij de aanneming van bouwwerken aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken de aannemer niet zijn toe te rekenen.

Het nieuwe uitgangspunt is dus dat óók gebreken die de opdrachtgever had moeten ontdekken bij de oplevering onder de aansprakelijkheid van de aannemer vallen. Het is niet langer van belang of de opdrachtgever het gebrek bij oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken (een hypothetische vraag), maar of het gebrek bij oplevering daadwerkelijk door de opdrachtgever is ontdekt. Een middel waarmee kan worden aangetoond of een gebrek daadwerkelijk bij oplevering is ontdekt is het proces-verbaal van oplevering. Indien het gebrek bij oplevering niet door de opdrachtgever is ontdekt, is de aannemer op grond van artikel 7:758 lid 4 BW aansprakelijk. Een uitzondering geldt wanneer het gebrek niet aan de aannemer is toe te rekenen. De aannemer draagt de bewijslast om aan te tonen dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen, bijvoorbeeld omdat het gebrek het gevolg is van een verkeerde berekening gemaakt door de opdrachtgever.

Van artikel 7:758 lid 4 BW kan ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken mits dat uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen. Er kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken wanneer de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Dit nieuwe vierde lid geldt niet voor aannemingsovereenkomsten die gesloten zijn vóór inwerkingtreding van de Wkb (1 januari 2024).

Deze wijziging klinkt ingrijpender dan hij is. Het verschil tussen wat de opdrachtgever had moeten ontdekken en daadwerkelijk heeft ontdekt zal in de praktijk in veel gevallen niet groot zijn. Bovendien kan bij niet-particuliere opdrachtgevers van deze bepaling worden afgeweken in de overeenkomst. Desalniettemin is het van belang dat u zich hier als aannemer van bewust bent.

Conclusie

Al met al dus vijf veranderingen waar u als aannemer vanaf de inwerkingtreding van de Wkb op 1 januari 2024 rekening mee moet houden. Vooral de twee veranderingen die als laatst zijn besproken, de waarschuwingsplicht bij bouwwerken en de aansprakelijkheid na oplevering, zijn belangrijk om goed op het netvlies te hebben. Zoals eerder al benoemd zal de Wkb gefaseerd in werking treden. Vanaf 1 januari 2024 geldt de Wkb dus voor eenvoudige bouwprojecten zoals woningen en kleinere bedrijfspanden. Daarna zal worden bezien of de Wkb ook gaat gelden voor complexere bouwprojecten. Zodra daarover meer duidelijkheid bestaat zullen wij daar uiteraard over schrijven.

Als u naar aanleiding van dit artikel of anderszins vragen heeft, kunt u altijd contact opnemen met een van onze specialisten. Wij helpen u graag!

Schematisch overzicht