In een prejudiciële procedure heeft de Hoge Raad in zijn uitspraak van 24 december 2021 antwoord gegeven op de vraag of de coronapandemie en haar gevolgen moeten leiden tot huurprijsvermindering.
De vraag die in deze prejudiciële procedure centraal staat is of en, zo ja, op welke wijze de overeengekomen huurprijs kan worden verminderd als een huurder van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, deze ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. De rechtbank Limburg heeft de Hoge Raad bij vonnis van 31 maart 2021 in dat kader prejudiciële vragen gesteld. Kort samengevat wilde de rechtbank van de Hoge Raad weten of:
1) de als gevolg van de coronapandemie van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca moet worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW,
2) en zo ja, aan de hand van welke criteria dan de mate van huurprijsvermindering moet worden beoordeeld,
3) (of) de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid oplevert die tot huurprijsvermindering kan leiden,
4) en zo ja, welke omstandigheden van het geval dan meewegen bij het bepalen of verdelen van de schade.
De Hoge Raad begint in zijn uitspraak met de beantwoording van de derde prejudiciële vraag. Hij komt tot het oordeel dat de omstandigheid dat een huurder van bepaalde bedrijfsruimte (zoals bijvoorbeeld horeca) deze ruimte als gevolg van de coronamaatregelen niet of slechts in geringe mate kan exploiteren een ‘onvoorziene omstandigheid’ in de zin van art. 6:258 BW is waarmee partijen geen rekening hielden bij huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór 15 maart 2020. Volgens de Hoge Raad kan de rechter in die gevallen de overeengekomen huurprijs aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. Is de huurovereenkomst gesloten na 15 maart 2020 dan dient per geval te worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.
Bij de beantwoording van de vierde prejudiciële vraag formuleert de Hoge Raad een rekenmodel dat een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering. De Hoge Raad stelt voorop dat het nadeel veroorzaakt door de coronapandemie en haar gevolgen niet in de risicosfeer van de huurder dan wel de verhuurder valt. De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt daarom in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder.
De vermindering van de huurprijs kan volgens de Hoge Raad overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode worden berekend. Hij geeft hiervoor de volgende stappen:
A. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
B. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
C. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% - (100% x (de lagere omzet: de referentieomzet)).
D. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangede nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
De Hoge Raad geeft tevens in zijn overwegingen mee dat zijn antwoorden op de derde en vierde vraag een handvat beoogt te bieden waarmee partijen in onderling overleg de huurprijs aan de gewijzigde omstandigheden kunnen aanpassen.
De Hoge Raad dient tot slot nog antwoord te geven op de vraag of de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca dient te worden beschouwd als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW. Het antwoord op die vraag luidt volgens de Hoge Raad, ander dan procureur-generaal Wissink op 30 september 2021 heeft geconcludeerd, ontkennend. Hij verwijst in zijn oordeel naar de wetsgeschiedenis van art. 7:204 BW waaruit volgt dat niet bedoeld is algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, aan te merken als een gebrek. Gelet hierop, komt de Hoge Raad niet toe aan de bespreking van de tweede prejudiciële vraag.
Opmerkelijk is dat de uitspraak van de Hoge Raad niet alleen betrekking heeft op de (ver)huur van horecabedrijfsruimte maar voor alle 290-bedrijfsruimte geldt. De uitspraak is daarom niet alleen van belang voor de horecabranche, maar ook voor de retailsector. De vraag is of de uitkomst van deze uitspraak ook toe te passen is op “overige-bedrijfsruimte” in de zin van art. 7:230a BW. Wij menen dat dit niet is uit te sluiten voor bepaalde bedrijven die van de komst van publiek afhankelijk zijn, zoals bijvoorbeeld een bioscoop en een casino. Maar, dit zal de toekomst moeten uitwijzen.
Tevens wordt door de Hoge Raad erop gewezen dat zijn uitspraak niet alleen ziet op sluiting maar ook op andere overheidsmaatregelen – waaronder begrepen overheidshandelen zoals adviezen – in verband met de coronapandemie als gevolg waarvan het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd. De Hoge Raad oordeelt in dat kader dat onder het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde ook wordt begrepen dat geen of veel minder publiek in het gehuurde 290-bedrijfsruimte komt als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie.
Mocht u vragen hebben of meer informatie willen over dit onderwerp dan kunt u contact opnemen met Joran Tromp, advocaat huurrecht.
Advocaat