De Wkb voor de bouw: het opleverdossier, nieuwe verplichting voor aannemer

Per 1 januari 2024 is de Wet kwaliteitsborging voor de bouw (Wkb), gelijktijdig met de nieuwe Omgevingswet, in werking getreden. De Wkb heeft als doel de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht te verbeteren en heeft een aantal wijzingen van het Burgerlijk Wetboek die voor de aannemer van belang zijn tot gevolg. Een van de wijzigingen ziet op de informatie die de aannemer moet aanleveren na afronding van een bouwproject, het zogenaamde consumentendossier of opleverdossier. In dit artikel wordt kort stilgestaan bij deze wijziging en wat dat in de praktijk voor de aannemer betekent.

Voor een beknopt overzicht van alle wijzigingen kunt u een eerder artikel van Myrte Scholten lezen. 

Wijziging in het Burgerlijk Wetboek – het opleverdossier

De verplichting van de aannemer om voor oplevering van het werk een dossier met informatie aan de opdrachtgever te overleggen wordt opgenomen in artikel 7:757a van het Burgerlijk Wetboek (BW) en luidt als volgt:

“In geval van aanneming van een bouwwerk legt de aannemer bij kennisgeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, bedoeld in artikel 758 lid 1, een dossier aan de opdrachtgever over met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval: 

1. tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede gebruiksfuncties van het bouwwerk;
2. gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.”

Inhoud van de verplichting tot het overleggen van een opleverdossier

Vanaf wanneer geldt de verplichting?

De wetgever heeft een overgangsrecht geregeld voor deze bepaling. Dat betekent dat de verplichting om een opleverdossier te verstrekken niet geldt voor aannemingsovereenkomsten voor bouwwerken die zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van de Wkb, maar wel voor nieuwe aannemingsovereenkomsten gesloten op of na 1 januari 2024.

Wat moet er in het opleverdossier zitten?

De hoofdregel is dat de informatie in het opleverdossier ervoor moet zorgen dat de opdrachtgever kan nagaan of de aannemer gebouwd heeft volgens de aannemingsovereenkomst. In het opleverdossier moeten in ieder geval zitten:

• Tekeningen en berekeningen over het gebouwde bouwwerk inclusief bijbehorende installaties
• Een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties
• De gebruiksfuncties van het bouwwerk (een gebruiksfunctie bestaat uit gedeelten van één of meer bouwwerken die dezelfde gebruiksbestemming hebben en die samen een gebruikseenheid vormen, bijvoorbeeld woonfunctie of winkelfunctie, zie bijlage I onderdeel A van het Besluit bouwwerken leefomgeving)
• Informatie die nodig is voor het gebruik en onderhoud van het bouwwerk

Aan wie moet het opleverdossier overlegd worden en op welk moment?

Het nieuwe artikel 7:757a BW over het opleverdossier geldt zowel voor professionele als particuliere opdrachtgevers (consumenten). Let op: de verplichting geldt ook voor oplevering door een onderaannemer aan de hoofdaannemer. Het moment waarop de aannemer het opleverdossier aan de opdrachtgever moet overleggen is het moment waarop de aannemer de opdrachtgever mededeelt dat het bouwwerk klaar is om opgeleverd te worden.

Mogelijkheid tot afwijking van artikel 7:757a BW

De wettelijke bepaling over het opleverdossier, artikel 7:757a BW, is van regelend recht. Dat betekent dat partijen, zowel bij professionele als bij particuliere opdrachtgevers, van dit artikel kunnen afwijken en het zelfs kunnen uitsluiten. Aannemer en opdrachtgever kunnen met elkaar overeenkomen of en zo ja in hoeverre zij willen afwijken van de verplichting tot het overleggen van een opleverdossier en hoe de verplichting er precies uit moet zien. Er kunnen bijvoorbeeld afspraken worden gemaakt over wat er nog meer of juist niet in het opleverdossier moet komen.

Afwijking of uitsluiting kan het beste schriftelijk worden overeengekomen, bijvoorbeeld in de aannemingsovereenkomst. Bij een mondelinge overeenstemming over afwijking of uitsluiting is de kans dat later discussie ontstaat groter dan wanneer partijen de afwijking of uitsluiting schriftelijk vastleggen. Daarbij geldt ook: hoe uitgebreider de afwijking (en de inhoud van de verplichting) is opgeschreven, hoe beter.

Het kan bij afwijking en/of aanvulling van de verplichting uit artikel 7:757a BW verstandig zijn om rekening te houden met de gereedmelding. Die melding moet de opdrachtgever – indien sprake is van een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.17 Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) – verplicht verstrekken aan het bevoegde gezag (meestal de gemeente), voordat een bouwwerk in gebruik genomen mag worden. De informatie die in het opleverdossier zit, is deels gelijk aan de informatie die verplicht bij de gereedmelding moet zitten. Het kan daarom efficiënt zijn om, bij het maken van afspraken over afwijking van artikel 7:757a BW, de inhoud van het opleverdossier af te stemmen op de inhoud van de gereedmelding.

Let op: in de UAV 2012 en de UAV-GC 2005 is niets geregeld over het opleverdossier. Dat betekent dus dat zonder wijziging of afwijking van artikel 7:757a BW, de verplichting tot overleggen van het opleverdossier gewoon geldt, ook als de UAV 2012 of UAV-GC 2005 van toepassing zijn.

Gevolgen van het niet voldoen aan de verplichting tot overleggen van het opleverdossier

Wat de gevolgen zijn als de aannemer zich niet aan de verplichting tot het overleggen van het opleverdossier houdt, is nog niet duidelijk. Het lijkt onwaarschijnlijk dat de opdrachtgever mag weigeren het werk te keuren of aanvaarden, maar er kan wel een tekortkoming van de aannemer zijn nu hij een deel van zijn verplichtingen dan niet is nagekomen. Met welke gevolgen de aannemer al dan niet geconfronteerd kan worden als hij het opleverdossier niet en/of te laat en/of onvolledig aanlevert, zal vermoedelijk in toekomstige jurisprudentie over dit onderwerp verduidelijkt worden.

Heeft u vragen of wilt u meer weten? Neem dan vooral contact op met een van onze specialisten van team bouwrecht en/of kom op 28 maart a.s. naar ons seminar over de Wkb. Houd onze website in de gaten voor meer informatie over het seminar.