In veel gevallen worden huurovereenkomsten van bedrijfsruimte gebaseerd op de ROZ-modellen. In deze standaardmodellen is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd op basis van de consumentenprijsindex (CPI). Gezien de hoge inflatie van 2022 heeft dit geleid tot huurverhogingen van soms wel 14,5%. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) heeft begin 2023 aangekondigd dat de berekeningsmethode van de CPI niet geschikt was. Sinds juni 2023 wordt een nieuwe methode gebruikt om de CPI te berekenen. Het blijkt dat het indexcijfer op basis van de oude methode te hoog is uitgevallen. Het CBS heeft evenwel aangeraden het oude indexcijfer te blijven gebruiken. Welke gevolgen heeft dit voor de geïndexeerde huurprijzen?
Eerder dit jaar schreef mijn kantoorgenote, mr. R. Raddahi, het artikel Grenzen aan de indexering van de huurprijs. Dit artikel is geschreven naar aanleiding van de eerste uitspraak over dit onderwerp, namelijk de uitspraak van 4 mei 2023. De voorzieningenrechter had – kort gezegd – geoordeeld dat, hoewel er geen sprake was van een te honoreren beroep op onvoorziene omstandigheden, de verhuurder geen onverkorte toepassing van de indexeringsclausule kon afdwingen. In de loop van 2023 zijn verschillende procedures gevoerd, waarin huurders bezwaren maakten tegen het te hanteren percentage van de indexering van de huurprijs. In deze bijdrage beschrijf ik de huidige stand van zaken.
Tot op heden gaan rechters niet met de stelling van huurders mee dat de verhoogde indexering, als gevolg van de toegenomen inflatie in 2022, een onvoorziene omstandigheid oplevert. Zonder succes beargumenteren huurders dat de hoge inflatie een onvoorziene omstandigheid is als gevolg van de oorlog in Oekraïne en de hoge energieprijzen. In diverse uitspraken wordt – kort gezegd – geoordeeld dat nu juist een voorziening is opgenomen in de huurovereenkomst voor de situatie dat prijzen zouden stijgen. Dat in de huurovereenkomst geen maximumpercentage is opgenomen, doet daar niets aan af. Een beroep op onvoorziene omstandigheden heeft voorlopig dus geen succes gehad voor huurders in deze procedures.
De tweede stelling van huurders in dergelijke procedures is dat de huurverhoging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Deze stelling heeft eenmaal (bijna) doel getroffen. De rechtbank Rotterdam oordeelde dat het verschil tussen de oude en de nieuwe berekeningsmethode een resultaat oplevert dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hoewel de (te) hoge inflatie van 2022 het jaar erna wordt gecompenseerd met een relatief lage inflatie, betaalt huurder in deze kwestie € 4,014,64 meer dan wanneer de nieuwe methode van het CBS was gehanteerd. In de uitspraak staat een verhelderende berekening van dit verschil. Toch heeft dit oordeel uiteindelijk niet geleid tot een toewijzend vonnis voor de huurder, omdat niet de juiste vordering was ingesteld. De boodschap van de rechter was echter wel duidelijk.
Dit betekent echter niet dat rechters iedere keer mee zullen gaan met de stelling dat de geïndexeerde huurpenningen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit wordt per specifieke situatie door de rechter beoordeeld. Zo oordeelde de rechtbank Gelderland recent nog het tegenovergestelde.
Er is nog geen eenduidige lijn te ontdekken in de rechtspraak. Het zal in zoverre de vraag zijn of de uitspraak van de rechtbank Rotterdam gevolgd zal worden door andere rechters. De ontwikkelingen in de rechtspraak zullen wij in de gaten houden.
Heeft u te maken met vragen over de hoogte van huurprijzen van bedrijfsruimten? Neem dan contact op met Steven van Buuren of één van onze andere huurrechtspecialisten!
Advocaat