Verhuurders van woonruimte krijgen in een korte periode met meerdere aandachtspunten te maken. In mijn vorige artikel heb ik gewezen op het Voorstel Wet vaste huurcontracten. Deze wet beoogt de mogelijkheden van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige én onzelfstandige woonruimten stevig te beperken. Deze wet moet nog door de Eerste Kamer, maar de verwachting is dat daar het wetsvoorstel een hamerstuk is en dat de wet vrij vlot daarna in werking zal treden. Een andere wet die onlangs is aangenomen is de Wet goed verhuurderschap. Deze wet brengt de nodige nieuwe wettelijke verplichtingen met zich mee en treedt 1 juli 2023 in werking. Bent u daar al op voorbereid?

Wet Goed verhuurderschap

Het doel van de wet is het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken. In mijn vorige artikel heb ik gewezen op het voorstel Wet vaste huurcontracten. De wet ziet op de bescherming van woningzoekenden en huurders, waaronder ook arbeidsmigranten. De wet richt zich in het bijzonder tot verhuurders van reguliere woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars.

Kort samengevat bestaat de wet uit drie onderdelen:

1. De wet formuleert een (basis)norm voor goed verhuurderschap.
2. De wet introduceert verschillende instrumenten voor gemeenten om strengere eisen te stellen aan verhuurders, waaronder de bevoegdheid tot het instellen van een gebiedsgerichte verhuurvergunning.
3. Verbetering van huisvesting van arbeidsmigranten door o.a. de bevoegdheid voor gemeenten om een vergunning voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten in te stellen.

 De kern van deze wetgeving is in zoverre de introductie van een algemene landelijke norm voor goed verhuurderschap. Handhaving van deze basisnorm zal moeten plaatsvinden op gemeentelijk niveau. Zowel verhuurders als gemeenten zullen hun processen moeten aanpassen.

Welke verplichtingen gaan gelden voor verhuurders?

In artikel 2 van de wet zijn de verplichtingen voor verhuurders opgenomen. De meest in het oog springende verplichtingen in het kader van goed verhuurderschap zijn de volgende:

Het voorproces

Er moet sprake zijn van een heldere en transparante selectieprocedure als de woning openbaar wordt aangeboden (geadverteerd), zodat duidelijk wordt dat iedereen die voldoet aan de selectiecriteria, een kans maakt om de woning te mogen huren. Daarbij geldt dat de verhuurder zich van ieder vorm van intimidatie moet onthouden. Ook moet de verhuurder de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat-huurders motiveren. Het is dus zaak het voorproces goed in de stijgers te zetten.

Een schriftelijke huurovereenkomst

De wet bepaalt expliciet het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst. Dit betekent niet dat een mondelinge huurovereenkomst niet meer tot stand kan komen. Echter vloeit wel de verplichting uit deze bepaling voort dat een huurder van een verhuurder kan verlangen dat de afspraken schriftelijk worden vastgelegd. Deze verplichting geldt overigens alleen voor huurovereenkomsten die worden aangegaan na de inwerkingtreding van de wet.

Schriftelijk informeren

De wet gebiedt de verhuurder om de huurder schriftelijk informatie te verstrekken:

• over de rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen.
• de hoogte van de waarborgsom en de wijze waarop deze wordt geretourneerd.
• de contactgegevens van de eigenaar/beheerder.
• de contactgegeven van een meldpunt ongewenst verhuurgedrag (in te stellen door de gemeente, zie hierna) waar de huurder terecht kan.
• als er servicekosten in rekening worden gebracht, de betalingsverplichting van de huurder en de verplichting dat de huurder jaarlijks een volledige kostenspecificatie dient te ontvangen.

Deze informatie dient elke verhuurder dus te verstrekken. De eerste bullet is naar onze mening wat opmerkelijk. Kennelijk kan naast een huurovereenkomst ook gewerkt worden met een sideletter. In die sideletter zal bijvoorbeeld door de verhuurder gewezen moeten worden op de mogelijkheid om naar de Huurcommissie of de rechter te gaan. 

Nakomen van al bestaande wet- en regelgeving

In de wet wordt ook aangestuurd op nakoming van bestaande regels. Zo is uitdrukkelijk opgenomen dat een verhuurder zich moet onthouden van het in rekening brengen van servicekosten anders dan in overeenstemming met de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het BW. Ook is expliciet een verbod opgenomen dat verhuurbemiddelaars dubbele bemiddelingskosten mogen vragen.

Hoogte waarborgsom

De hoogte van de waarborgsom wordt ook aan banden gelegd. De waarborgsom mag ten hoogste 2 x de kale termijnhuurprijs bedragen. Ook moet de waarborgsom -behoudens enkele uitzonderingen- uiterlijk binnen 14 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst worden geretourneerd aan de huurder.

Aanvullende regels voor verhuur aan arbeidsmigranten!

 De wet bepaalt dat de huurovereenkomst afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst moet worden vastgelegd én dat de informatie in een voor de arbeidsmigrant begrijpelijke taal moet zijn opgesteld. Opvallend is dat deze regels niet alleen gelden voor nieuw te sluiten overeenkomsten, maar ook voor huurovereenkomsten die al bestaan op het moment dat de nieuwe wet wordt ingevoerd. Verhuurders hebben dan nog 3 maanden de tijd om arbeidsmigranten te informeren.

Welke bevoegdheden krijgen de gemeenten?

 Vanaf artikel 4 worden de verplichtingen en bevoegdheden van de gemeente in de wet benoemd. Hoewel de verplichtingen voor de verhuurders niet heel erg vernieuwend zijn, is dat wel het geval voor gemeenten. Zo kunnen de gemeenten de regels die genoemd zijn in deze wet gaan handhaven en zo nodig stevige bestuurlijke boetes opleggen.

Meldpunt ongewenst verhuurdergedrag

Er wordt een verplichting ingevoerd voor gemeenten tot het instellen van een laagdrempelig meldpunt waar anoniem en kosteloos meldingen kunnen worden gedaan van ongewenst verhuurgedrag.

Verhuurvergunning woonruimte, met vergunningsvoorwaarden

De gemeenteraad krijgt de bevoegdheid om een gebiedsgericht verbod in te stellen op verhuur van woonruimte zonder verhuurvergunning.

Verhuurvergunning verblijfsruimte arbeidsmigranten.

 De gemeenteraad krijgt de bevoegdheid een vergunningplicht in te stellen voor verhuur aan arbeidsmigranten. Die vergunningplicht geldt dan voor een bepaalde categorie van verblijfsruimten en aan de verhuurvergunning voor verhuur aan arbeidsmigranten kunnen voorwaarden gesteld worden.

Inbeheername (gebouw met) woon- of verblijfsruimte

Met een inbeheername van een woning worden alle rechten en plichten van een verhuurder (behoudens het recht om te vervreemden en bezwaren) overgeheveld naar een beheerder. Deze verhuurt in dat geval de woning en int de bijbehorende huur. Het college van B&W kan besluiten tot inbeheername indien een verhuurvergunning wordt geweigerd of ingetrokken terwijl de betreffende woon- of verblijfsruimte in gebruik is door een huurder of als een verhuurder de basisregels inzake goed verhuurderschap overtreedt en hem in een tijdvak van vier jaar voor de constatering van deze overtreding reeds tweemaal een bestuurlijke boete is opgelegd voor het overtreden van die regels.

Last onder bestuursdwang/dwangsom en/of bestuurlijke boete

Het college van B&W zal bevoegd worden een last onder bestuursdwang of dwangsom op te leggen ter handhaving van de voorschriften gesteld bij of krachtens dit wetsvoorstel. Daarnaast zal het college bevoegd zijn in de verhuurverordening te bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd voor het handelen in strijd met de verplichtingen voorvloeiend uit de basisnormen voor goed verhuurderschap, de verboden tot verhuren zonder vergunning en verrichten van beheershandelingen tijdens een inbeheername, of handelen in strijd met de aan een vergunning verbonden voorschriften. Dit is geen sinecure. Zo kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen van maar liefst maximaal € 22.500,- en bij herhaalde overtreding maximaal € 90.000,-. 

Openbaarmaking bestuurlijke boete of besluit inbeheername

Het college van B&W kan besluiten tot het openbaar maken van de namen van verhuurders (of natuurlijke personen achter een verhuurbedrijf) die ondanks eventuele bestuursrechtelijke handhavingsmaatregelen hun gedrag niet wensen aan te passen aan de normen voor goed verhuurderschap.

Hoe verder?

Met ingang van 1 juli 2023 treedt de Wet goed verhuurderschap inwerking. Mijn verwachting is dat deze wetgeving voor veel nieuwe rechtspraak gaat zorgen. Het privaatrecht wordt steeds verder gereguleerd door het publiekrecht. Immers huur- en bemiddelingsovereenkomsten zijn privaatrechtelijke overeenkomsten en middels deze wet zal een gemeente door middel van haar bestuursrechtelijke bevoegdheden in die privaatrechtelijke relaties tussen de huurder en verhuurder of woningzoekende en bemiddelaar kunnen gaan ingrijpen. Datzelfde geldt voor de verplichtstelling van een verhuurvergunning. Wat gaan de sancties worden als de norm geschonden wordt en de verplichtingen niet of niet voldoende worden nagekomen? Er is genoeg voer voor discussie te bedenken.

Denk vooruit!

Eén ding is wel duidelijk. Met ingang van 1 juli 2023 treedt de Wet goed verhuurderschap inwerking. Bent u van plan op korte termijn een nieuwe huurovereenkomst te sluiten? Dan is nu wel het moment om uw schriftelijke huurovereenkomst eens goed door te nemen. Het invullen van een model-huurovereenkomst is zeker niet zonder risico.

Krijgt u te maken met de nieuwe Wet goed verhuurderschap? Neem dan contact op met Linda Dijkstra of één van onze andere huurrechtspecialisten!