Per 1 januari 2024 is de Huisvestingswet 2014 gewijzigd. Met de gewijzigde wet is het onder meer mogelijk geworden voor gemeenten om bij het verlenen van huisvestingsvergunningen vaker voorrang te geven aan personen die een maatschappelijke of economische binding hebben met de gemeente. Ook mogen gemeenten huisvestingsvergunningen bij voorrang gaan verlenen aan personen met een vitaal beroep. Daarnaast wordt de mogelijkheid geboden om betaalbare nieuwbouwkoopwoningen toe te wijzen met een huisvestingsvergunning. Tot slot mogen regels over woonruimtevoorraadbeheer vanaf nu niet alleen met het oog op het voorkomen van schaarste, maar ook met het oog op behoud van leefbaarheid van de omgeving, worden gesteld. Meer weten? Lees snel verder.
Op grond van de Huisvestingswet 2014 was het al mogelijk voor gemeenten om in de huisvestingsverordening voor daarin aangewezen categorieën woonruimten te bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die een economische of maatschappelijke binding hebben met de regio of de gemeente.
Een woningzoekenden heeft volgens de Huisvestingswet 2014 een economische binding aan een regio of gemeente indien hij met het oog op de voorzieningen in het bestaan een redelijk belang heeft zich in die regio of gemeente te vestigen. Van maatschappelijke binding aan de regio of gemeente is sprake indien de woningzoekende (a) een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die regio of gemeente te vestigen of (b) ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of dat deel van de gemeente.
Tot 1 januari 2024 was de mogelijkheid om woningen bij voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden met lokale binding (binding aan de gemeente dus, en niet slechts aan de regio) beperkt. Gemeenten mochten tot maximaal 50% van de woningen in een aangewezen categorie woonruimte bij voorrang toewijzen aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding aan de woningmarktregio (regionale binding). Binnen dit percentage mocht bij maximaal de helft voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een binding aan de gemeente (lokale binding). Het percentage woningen dat aan personen met lokale binding mocht worden toegewezen kwam dus effectief neer op ten hoogste 25%.
Het onderscheid tussen binding aan de woningmarktregio enerzijds en aan de gemeente (of een deel daarvan) anderzijds is met de gewijzigde wet losgelaten. Het wordt dus mogelijk om binnen het percentage van maximaal 50% van de aangewezen categorieën woonruimte de woningen volledig toe te wijzen aan personen met een lokale binding (artikel 14, lid 2).
In de memorie van toelichting staat hierover dat gemeenten de laatste jaren steeds vaker gebruik maken van de bevoegdheid om regels te stellen over voorrang in de huisvestingsverordening. De behoefte om woningen toe te wijzen aan personen met een lokale binding neemt toe, zo blijkt uit onderzoek.
Om te waarborgen dat de lokale huisvestingsverordening, en de daarin opgenomen regels over toewijzing aan woningzoekenden met lokale binding, is afgestemd op de andere huisvestingsverordeningen in de regio, is het college van burgemeester en wethouders verplicht om afstemming te plegen met de andere colleges in de woningmarktregio (artikel 6, lid 2).
Volledig nieuw in de gewijzigde Huisvestingswet 2014 is de mogelijkheid om binnen de groep woningzoekenden met lokale binding bij voorrang een huisvestingsvergunning te verlenen aan personen met een vitaal beroep. In het oog springende voorbeelden zijn leerkrachten, politieagenten, brandweerlieden of medewerkers in de zorg. Door de schaarste aan woonruimte kunnen deze beroepsgroepen onvoldoende passende woonruimte vinden in de gemeente. Dit heeft tot gevolg dat ze elders op zoek gaan naar werk en er een tekort ontstaat in bepaalde gemeenten aan deze beroepsgroepen. Het is noodzakelijk en in het algemeen belang om dit effect te voorkomen, aldus de memorie van toelichting. Door voorrang te verlenen bij een huisvestingsvergunning kunnen gemeenten het tekort binnen de beroepsgroep dus oplossen.
Het is aan de gemeenten zelf om in de huisvestingsverordening te bepalen wat zij onder een vitaal beroep verstaan. In de huisvestingsverordening kunnen ook regels worden gestel omtrent het minimum aantal uren of dagen dat een persoon met het vitale beroep werkzaam is in de gemeente. Ook kan binnen een bepaalde beroepsgroep een onderscheid worden gemaakt naar functie. Zo kan bijvoorbeeld een wijkagent wél als vitaal beroep, maar de HR-medewerker van de politie niet als vitaal beroep, worden aangemerkt. In de huisvestingsverordening zal telkens wel moeten worden onderbouwd waarom bepaalde beroepen voor de gemeente vitaal zijn én dat er binnen de gemeente ook schaarste is aan deze beroepen. Onderbouwd moet dus worden dat de voorrangsregels noodzakelijk, proportioneel en geschikt zijn.
Een andere belangrijke wijziging per 1 januari 2024 betreft de mogelijkheid om betaalbare nieuwbouwkoopwoningen toe te wijzen middels een huisvestingsvergunning. Voorheen was de mogelijkheid van toewijzen van koopwoningen alleen toegestaan in de gemeenten op de Waddeneilanden.
In het nieuwe artikel 7, lid 2, staat dat de mogelijkheid om voor verkoop bestemde woonruimte aan te wijzen als categorie woonruimte die alleen met een huisvestingsvergunning in gebruik mag worden gegeven of genomen, van toepassing is op nieuw te bouwen koopwoningen met een koopprijs van ten hoogste € 390.000,-.
De mogelijkheid om koopwoningen toe te wijzen is zoals gezegd alleen van toepassing op vanaf 1 januari 2024 nog te bouwen betaalbare nieuwbouwkoopwoningen. Dat betekent dat de eerste bewoner/koper van zo’n woning moet beschikken over een huisvestingsvergunning. De opvolgende koper/bewoner heeft al geen huisvestingsvergunning meer nodig.
Het oorspronkelijke wetsvoorstel bevatte ruimere toewijzingsmogelijkheden voor betaalbare koopwoningen en beoogde de toewijzing ook mogelijk te maken voor bestaande betaalbare koopwoningen. Dit onderdeel van de wetswijziging is naar aanleiding van een amendement echter komen te vervallen.
De Huisvestingswet 2014 maakte het voorheen alleen om mogelijk om in de huisvestingsverordening regels te stellen over woonruimtevoorraadbeheer vanuit het oogpunt van het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardigde effecten van schaarste aan woonruimte. Bij aantoonbare schaarste aan woningen in een bepaalde categorie mogen dan regels worden gesteld over omzetting, woningvorming en splitsing.
Uit evaluatieonderzoek is echter gebleken dat de belangrijkste reden voor gemeenten om te willen sturen op het woonruimtevoorraadbeheer niet is gelegen in het bestrijden van schaarste, maar in het behoud van leefbaarheid van de omgeving. Zo willen sommige gemeenten in bepaalde buurten verkamering of woningsplitsing aan banden leggen omdat daarmee de leefbaarheid onder druk kan komen te staan (denk aan tekorten aan parkeerplaatsen en afvalcontainers, of geluidhinder en vervuiling). Vandaar dat het met de gewijzigde Huisvestingswet 2014 mogelijk wordt om in de huisvestingsverordening regels te stellen over woonruimtevoorraad beheer vanuit leefbaarheidsmotieven, zonder dat noodzakelijkerwijs sprake is van schaarste(artikel 2, lid 2, onder b).
Leefbaarheid als grondslag voor woonruimtevoorraadbeheer is overigens niet geheel nieuw in de Huisvestingswet 2014. Met de inwerkingtreding van de Wet toeristische verhuur was het al mogelijk vanuit leefbaarheidsmotieven in de huisvestingsverordening beperkingen te stellen aan de verhuur van woningen aan toeristen (artikel 23a – 23h).
De mogelijkheid om vanuit leefbaarheidsargumenten regels te stellen in het kader van woonruimtevoorraadbeheer maakt dat overlap ontstaat met het omgevingsrecht. Gebruikelijk is immers dat onderwerpen zoals parkeren en geluidsoverlast worden gereguleerd in het bestemmingsplan, thans omgevingsplan, of met een omgevingsvergunning. In de memorie van toelichting wordt deze overlap ook onderkend. Volgens de wetgever ligt het voor de hand dat de regels in de Huisvestingswet 2014 over woonruimtevoorraadbeheer op termijn overgaan naar de Omgevingswet. Gezien de grote implementatieopgave waar gemeenten met de komst van de Omgevingswet al voor komen te staan, is daar op dit moment van afgezien, aldus de toelichting.
Tot slot is in de gewijzigde Huisvestingswet 2014 een regeling opgenomen over provinciaal advies bij de totstandkoming of wijziging van huisvestingsverordeningen. Het college van burgemeester en wethouders dient bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van de huisvestingsverordening volgens het nieuwe artikel 6, lid 3, advies te vragen aan gedeputeerde staten over de over de gevolgen voor de regionale woningmarkt, de woningbouwopgave en de toepassing van artikel 14 (bindingseisen). Gedeputeerde staten dienen binnen zes weken advies uit te brengen. Het advies is niet bindend. Het college van burgemeester en wethouders mag gemotiveerd van het advies afwijken.
Advocaat