Moet een aannemer waarschuwen dat mogelijk een vergunning vereist is voor het werk? Deze vraag stond centraal in het arrest van de Hoge Raad van 25 november 2022. De casus is als volgt.
Opdrachtgever heeft met 3Bouw een overeenkomst gesloten voor onder andere de realisatie van een overkapping (pergola) inclusief hekwerk. In de overeenkomst is een onderscheid gemaakt tussen de situatie dat de voor het werk benodigde vergunningen onherroepelijk zijn verkregen of niet nodig zijn, en de situatie dat de benodigde vergunningen nog niet onherroepelijk zijn of nog moeten worden aangevraagd. 3Bouw heeft de relevante gegevens ingevuld bij de situatie dat de benodigde vergunningen onherroepelijk zijn/niet benodigd zijn.
Nadat het werk is opgeleverd, blijkt dat een omgevingsvergunning noodzakelijk was. De pergola en het hekwerk konden niet worden gelegaliseerd. Opdrachtgever moest de pergola en het hekwerk verwijderen en probeert de kosten voor het slopen en de tevergeefs gemaakte kosten voor de pergola en hekwerk te verhalen op 3Bouw.
De opdrachtgever stelt dat 3Bouw is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst. Volgens de opdrachtgever had 3Bouw haar erop moeten wijzen dat de werkzaamheden vergunningsplichtig konden zijn en heeft zij haar waarschuwingsplicht geschonden door dit niet te doen.
Maar zonder succes. De rechtbank en het Hof zijn het niet met opdrachtgever eens. De waarschuwingsplicht heeft volgens het Hof betrekking op onjuistheden in de opdracht en het niet-aanvragen van een omgevingsvergunning valt daar niet onder. Dat behoort immers ook niet tot de primaire prestaties van de aannemer.
Er is ook geen plaats voor een op de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid gebaseerde waarschuwingsplicht. Gezien de ervaring van opdrachtgever in het verleden had de opdrachtgever namelijk bedacht moeten zijn op vergunningsperikelen. Bovendien blijkt uit het feit dat opdrachtgever navraag heeft gedaan bij de gemeente (en daar had vernomen dat het werk niet vergunningsplichtig was), dat opdrachtgever daar ook werkelijk bedacht op was.
Het beroep op de waarschuwingsplicht slaagt dus niet en ook de andere vorderingen van opdrachtnemer worden afgewezen. De HR bekrachtigt dat oordeel (art. 81 lid 1 RO).
Betekent dit dan dat een aannemer een opdrachtgever er nooit op hoeft te wijzen dat een omgevingsvergunning vereist is voor de uitvoering van het werk? Dat lijkt niet het geval. Dit is mede afhankelijk van de vraag of sprake is van een (impliciete) afspraak, de aannemer vaker met het bijltje hakt en de kennis en deskundigheid van de opdrachtgever.
Heeft u vragen over het het arrest van de Hoge Raad van 25 november 2022, of over de informatieplicht van een aannemer? Neem dan contact op met Rosalie Geurtsen of Niek Hoogwout.
Advocaat
