Het wetsvoorstel is op 7 maart naar de Tweede Kamer gestuurd. Tegelijkertijd is ook een ontwerpbesluit Versterking regie volkshuisvesting en een conceptregeling Versterking regie volkshuisvesting ter consultatie gegaan. Hierin worden onderdelen van het wetsvoorstel uitgewerkt. Benieuwd naar de wijzigingen? Lees snel verder!
Regierol overheid
Verplicht volkshuisvestingsprogramma
Het wetsvoorstel voorziet in de verplichting voor het Rijk, provincies en gemeenten om een volkshuisvestingsprogramma vast te stellen. In het volkshuisvestingsprogramma moet concreet worden gemaakt hoeveel woningen en op welke locaties provincies en gemeenten gaan bouwen. Ook moet worden vastgelegd voor welke doelgroep wordt gebouwd, zodat ook voldoende woningen worden gerealiseerd voor bepaalde groepen zoals ouderen of studenten. Provincies en gemeenten moeten samen zorgen voor voldoende woningenbouwlocaties in het omgevingsplan. Er moet worden voorzien in 130% plancapaciteit, zodat vertraging of uitval wordt ondervangen.
Instrumentarium Omgevingswet
Het onderwerp volkshuisvesting wordt één van de kerndoelen van de Omgevingswet. Dat maakt dat de instrumenten van de Omgevingswet (mede) ingezet kunnen worden met het oog op het belang van de volkshuisvesting. Rijk en provincies kunnen bijvoorbeeld instructieregels over volkshuisvesting gaan geven. Daarmee krijgen Rijk en provincies belangrijke sturingsinstrumenten waarmee gemeenten kunnen worden opgedragen om bepaalde type woningen op bepaalde locatie in het Omgevingsplan mogelijk te maken.
Voldoende betaalbare woningen
Rijksinstructieregels
Teneinde te zorgen voor een groter aanbod van betaalbare koop- en huurwoningen voorziet het ontwerpbesluit in een aantal instructieregels voor het volkshuisvestingsprogramma. De instructieregels bevatten de verplichting dat twee derde van de nieuwbouw op nationaal, regionaal en lokaal niveau uit betaalbare woningen moet bestaan.
Verder voorziet in het ontwerpbesluit in standaarddefinities ten aanzien van een sociale huurwoning, een middenhuurwoning en betaalbare koopwoning. In het volkshuisvestingsprogramma én in het Omgevingsplan moeten provincies en gemeenten deze definities aanhouden.
De instructieregels zijn ook gericht op een betere balans in de woningvoorraad in de regio en in de gemeenten. In de grote steden is het aandeel sociale huur nu doorgaans relatief hoog, in kleine gemeenten juist relatief laag. De instructieregels bepalen dat gemeenten waarbinnen het aandeel sociale huur onder het landelijk gemiddelde ligt, verplicht worden bij de nieuwbouwopgave in ten minste 30% sociale huur te voorzien. Gemeenten die boven het landelijk gemiddelde zitten, worden juist verplicht om ten minste 40% van de opgave voor middeninkomens te bouwen.
Prestatieafspraken woningcorporaties
Een deel van de woningen in het betaalbare segment wordt door woningcorporaties gerealiseerd. Tot 2030 zullen de woningcorporaties 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen bouwen. Hierover maken gemeenten met de woningcorporaties prestatieafspraken, waarin wordt vastgelegd waar en wanneer de woningen worden gebouwd. Over de prestatieafspraken kunnen geschillen ontstaan. Het wetsvoorstel voorziet in de mogelijkheid om zo’n geschil aan de minister voor te leggen voor een bindende uitspraak. Daarnaast wordt het werkgebied van woningcorporaties uitgebreid naar de hele provincie.
Urgentie woningzoekenden
Verplichting urgentieregeling
Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten in hun huisvestingsverordening een urgentieregeling opnemen. Met zo’n regeling komen urgent woningzoekenden, zoals jongeren die uitstromen uit de jeugdzorg, of vrouwen die in een vrouwenopvang hebben verbleven, met voorrang in aanmerking voor huisvesting. Niet iedere gemeenten heeft zo’n regeling. Urgent woningzoekenden komen daarom vaak in de grote gemeenten terecht, die doorgaans wel zo’n regeling hebben.
Om ook hier een betere balans te bereiken in de verdeling van woningen in gemeenten onder urgent woningzoekenden, wordt het voor iedere gemeente verplicht een huisvestingsverordening op te stellen met een urgentieregeling. Er gelden bovendien strikte voorwaarden voor welke groepen in alle gemeenten recht op urgentie moeten krijgen. Ook verplicht het wetsvoorstel tot het maken van regionale afspraken over de verdeling van de huisvesting voor urgent woningzoekenden.
Versnelling procedures?
Om de woningbouwopgave tot 2030 te verwezenlijken, vindt de wetgever het nodig om de doorlooptijd van woningbouwprojecten te verkorten. Wanneer tegen omgevingsvergunningen voor woningbouw tot aan de Raad van State wordt geprocedeerd, treedt in de regel ernstige vertraging op. Ontwikkelaars kiezen er in de praktijk meestal voor om pas te beginnen met bouwen nadat de vergunning onherroepelijk is. Bouwen zonder onherroepelijke vergunning is immers op eigen risico. Bovendien willen externe financiers een ontwikkeling pas financieren als sprake is van een onherroepelijke omgevingsvergunning om te bouwen.
Het wetsvoorstel voorziet in de mogelijkheid om beroepsprocedures voor woningbouw te versnellen. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen categorieën projecten worden aangewezen waarvoor beroep in één instantie (bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State) en een uitsprakentermijn van 6 maanden geldt. In het ontwerpbesluit heeft de minister woningbouwprojecten voor 12 woningen of meer aangewezen als zo’n categorie.
Met name op dit onderdeel van het wetsvoorstel is veel kritiek gekomen. De Afdeling Advisering van de Raad van State heeft haar ernstige twijfel uitgesproken over de vraag of de versnelde beroepsprocedure in één instantie bij de Afdeling bestuursrechtspraak wel uitvoerbaar is. De Afdeling bestuursrechtspraak heeft immers nu al te kampen met een grote werkvoorraad en personele tekorten. Op grond van de Crisis- en herstelwet gold bovendien (tot 1 januari 2024) ook al een uitsprakentermijn van zes maanden voor projecten bestaand uit meer dan 11 woningen. Die termijn werd in de praktijk al nooit gehaald. Het is daarom maar zeer de vraag of dit onderdeel van het wetsvoorstel daadwerkelijk tot een versnelling in de doorlooptijd gaat leiden.
Tot slot
De regierol van de overheid als het gaat om regie op betaalbare woningen en het verstevigen van de lokale prestatieafspraken is een nieuw fenomeen. De regie op aantallen woningen en locaties is oude wijn in nieuwe zakken. In de periode 1995-2005 werden zogenaamde VINEX-gemeenten (Vierde Nota ruimtelijke ordening Extra) gestimuleerd om de woningbouwproductie op te voeren. Dat was een groot succes. De toenmalige WRO voorzag in een interventiebevoegdheid voor de minister van VROM voorzover het nationaal ruimtelijk beleid werd doorkruist door de provincie die toen nog verantwoordelijk was voor de goedkeuring van bestemmingsplannen. De minister beschikte over een vervangingsbevoegdheid om zijn eigen besluit omtrent goedkeuring in de plaats te stellen van het besluit van GS. Ook nu blijven met name de randstedelijke provincies achter met het faciliteren van woningbouwlocaties terwijl gemeenten wel willen en interventie-instrumenten verdwenen zijn. Met dit wetsvoorstel worden in zoverre in feite de oude interventie-instrumenten weer herintroduceerd.
