Contact

  • Bel 0172 503 250
  • Routebeschrijving
21 september 2020

Dringend eigen gebruik

Het beëindigen van een huurovereenkomst moet vaak aan de hand van een aantal vereisten die in de wet staan opgesomd. Eén van de opzeggingsgronden die in de wet wordt genoemd, is opzegging wegens dringend eigen gebruik. Deze opzeggingsgrond is van toepassing bij huur van woonruimte en huur van zogeheten 290-bedrijfsruimte oftewel winkels, horeca en ambachten. De toepassing van deze opzeggingsgrond is bij woonruimte wezenlijk anders dan bij de 290-bedrijfsruimte.

Woonruimte

Als een verhuurder van woonruimte een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik wil opzeggen, heeft hij meerdere hobbels te nemen op het moment dat een huurder hier niet mee instemt. Een verhuurder zal in dat geval naar de rechtbank moeten om de rechter te verzoeken de beëindiging van de huurovereenkomst uit te spreken. Allereerst moet hij aantonen dat hij de woning dringend nodig heeft. Dit betekent dat het voor de verhuurder noodzakelijk is om over het gehuurde te beschikken.

Ook gaat het om eigen gebruik. En daar valt niet onder dat de verhuurder de woning wil verkopen. Verkoop in een niet verhuurde staat levert in de regel een hogere koopprijs op, maar dit verkoopbelang is in de wet expliciet uitgesloten. Ook de gewenste verhuur aan een neefje is in de regel geen legitimatie van het eigen gebruik.

Als er al gekomen wordt tot het bewijzen van een dringend en eigen gebruik, dan zal de verhuurder moeten kunnen aantonen dat voor de huurder passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Opmerking verdient dat gekeken wordt naar het huishouden van de huurder en niet naar de oorspronkelijke situatie. Een alleenstaande die nu in een eengezinswoning woont, hoeft niet per se terug naar een eengezinswoning. Een appartement kan ook als passend worden gezien.

Heeft de verhuurder de hiervoor genoemde hobbels genomen, dan is hij er nog niet. De verhuurder zal vervolgens nog moeten aantonen dat zijn belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst. Diverse argumenten gaan dan een rol spelen, zoals de vraag hoelang een huurder al ter plaatse woont en hoezeer hij geworteld is in de huidige woonomgeving. Hoe sterker de verbondenheid met de omgeving, hoe groter het belang van de huurder om ter plaatse te mogen blijven wonen.

Last, but not least. Een huurder die moet vertrekken wegens ‘dringend eigen gebruik’ kan aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en wederinrichtingskosten. Anno 2020 kan dit op grond van de wet neerkomen op een bedrag ter hoogte van € 6.250.

Bedrijfsruimte

Bij bedrijfsruimte vindt de toetsing van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik op een andere manier plaats. Bepalend is of het eigen gebruik van het gehuurde voor de verhuurder van wezenlijk belang is. Is dat het geval, dan is er géén ruimte meer voor een belangenafweging.

Het is niet zo dat de verhuurder per se het gehuurde zelf moet gaan gebruiken in de zin dat hij een eigen bedrijf (naar eigen concept) gaat exploiteren in het gehuurde. Het kan ook zijn dat hij het gehuurde wil renoveren, bijvoorbeeld van winkel naar kantoorruimte, en dan opnieuw verhuren. Het belang is een bedrijfseconomisch belang, te weten het verkrijgen van meer rendement.

Dat er alternatieven bestaan waarin de huurder in beginsel in het gehuurde zou kunnen blijven, was tot voor kort niet van doorslaggevend belang. Echter, sinds 2017 wordt toch wel sterk de indruk gewekt dat de rechter indringender gaat toetsen en meer belang toekent aan de positie van de huurder. Is er daadwerkelijk sprake van een renovatie of wil de verhuurder op oneigenlijke wijze de huur aanpassen aan de marktprijs? Dit laatste zou een omzeiling zijn van de huurprijsaanpassingsmethodiek van art. 7:303 BW en daarvoor is deze opzeggingsgrond niet bedoeld.

Tot slot geldt dat ook bij bedrijfsruimte geldt dat een huurder aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en wederinrichtingskosten. In de wet is hiervoor geen minimum opgenomen. Wel moet worden benadrukt dat de verhuurder slechts een tegemoetkoming moet betalen. In de praktijk geldt dat de daadwerkelijk te maken kosten door de huurder in schril contrast staan met de in rechte te ontvangen vergoeding. Op de huurder rust een stevige bewijslast.

Denk vooruit!

Zowel voor een verhuurder als een huurder geldt dat het belangrijk is te weten met welke aandachtspunten je te maken krijgt indien een huurovereenkomst wordt opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Met kennis van zaken kom je niet voor verrassingen te staan.

Wilt u verrassingen voorkomen? Laat u dan informeren door de huurrechtspecialisten van La Gro Geelkerken. Neem contact op met Linda Dijkstra - Devillers via l.dijkstra@lgga.nl of 0172 – 503 250.