De afgelopen jaren is het huurrecht stevig in ontwikkeling en dat blijft de komende periode ook zo doorgaan. Zowel het huurrecht voor woningen als voor bedrijfsruimte is geen rustig goed.
Een aantal onderwerpen die onze dagelijkse praktijk raken zijn de huurverhogingen bij bedrijfsruimte vanwege de hoogte van de indexatiecijfers, de Wet goed verhuurderschap, de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, de zo goed als zekere komst van de West vaste huurcontracten waardoor de mogelijkheden voor tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte ernstig worden beperkt en de op handen zijnde regelgeving rondom de introductie van middenhuur.
Door enkele uitspraken van de rechtbank Amsterdam staat momenteel ook de bestendige praktijk rondom de huurverhoging van vrije sector woningen op losse schroeven: het huurverhogingsbeding, zoals onder meer opgenomen in het laatste ROZ-model, is een oneerlijk beding en mag niet worden toegepast.
Inmiddels heeft het ROZ zelfs voor het gebruik van het eigen model gewaarschuwd.
Hoewel de rechtbank Amsterdam in mei 2023 haar opvatting al heeft kenbaar gemaakt, heeft het echter tot na de publicatie van een drietal vonnissen van wederom de rechtbank Amsterdam in augustus 2023 geduurd voordat het besef van de verstrekkende gevolgen van deze opvatting pas echt helder is geworden in de markt.
De huurverhogingen die op basis van veel in de praktijk gebruikte huurverhogingsafspraken zijn doorgevoerd, zouden immers ongeldig zijn. Dit leidt ertoe dat een huurder het door hem vanaf de aanvang van de huurovereenkomst teveel betaalde huur kan terugvorderen c.q. verrekenen met de toekomstige huurpenningen. Het behoeft geen betoog dat de gehele financiële huishouding van een verhuurder als een kaartenhuis in elkaar kan storten.
In het vonnis van 12 mei 2023 oordeelde de kantonrechter dat voordat zij inhoudelijk naar het de ingestelde vorderingen zou kijken dat daar nog een stap aan vooraf gaat. De huurovereenkomst op grond waarvan de huurders de woning gingen huren, was namelijk gesloten tussen Bouwinvest als handelaar en huurders als consumenten. In dat geval moet volgens de rechtbank een kantonrechter eerst ambtshalve toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).
De kantonrechter besloot gelet hierop de huurovereenkomst opgenomen afspraken over de huurverhoging te toetsen aan die richtlijn. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Daarbij moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is dus de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.
De kantonrechter merkt op dat het in de huurovereenkomst van de woning opgenomen huurprijswijzigingsbeding Bouwinvest de bevoegdheid geeft om de huurprijs eenzijdig te wijzigen. Ook heeft Bouwinvest de bevoegdheid bedongen om die verhoging nog hoger te maken met een percentage van maximaal 5%. Welk percentage er dus bij komt, is niet duidelijk. Van belang is voorts dat het huurprijswijzigingsbeding uitsluitend ziet op de mogelijkheid voor Bouwinvest om de huurprijs te verhogen. Een verlaging voor huurders zit er niet in. Evenmin is duidelijk welke reden een eventuele extra verhoging heeft. Deze omstandigheden maken naar het oordeel van de kantonrechter dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de huurders en dat het huurprijswijzigingsbeding daarom oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt. Voor enige verhoging van de huur is geen plaats, aldus de kantonrechter.
De rechtbank Amsterdam heeft inmiddels meermaals haar opvatting over het huurverhogingsbeding kenbaar gemaakt en daar vonnis over gewezen. Gelet op de verstrekkende gevolgen voor de huurmarkt heeft de rechtbank Amsterdam begin oktober bekend gemaakt over dit vraagstuk prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad om duidelijkheid over haar opvatting te krijgen. Deze duidelijkheid zal er helaas niet snel zijn, want een dergelijke procedure duurt zeker negen maanden. Tot die tijd is waakzaamheid geboden.
Ons team Huurrecht volgt alle ontwikkelingen op de voet en staan u graag bij met raad en daad. Voor vragen kunt u contact opnemen met mr. Linda Dijkstra, of een van onze andere specialisten van de sectie Huurrecht. Zij staan u graag te woord.
Advocaat