Omgaan met het Didam-arrest: een stappenplan voor overheden

We zijn ruim één jaar verder sinds het Didam-arrest door de Hoge Raad werd gewezen. Ondanks het feit dat inmiddels flink wat lagere rechtspraak over dit thema is verschenen, blijven overheden en marktpartijen worstelen met de toepassing van het Didam-arrest in de praktijk. Wel of niet publiceren, openbare selectieprocedure of de enige serieuze gegadigde, wel of geen vervaltermijn opnemen…? Het blijft aftasten. In de praktijk gaat het nog weleens mis, zo blijkt ook uit de rechtspraak. Het ontbreekt overheden en marktpartijen aan concrete en vooral praktische handvatten. Om die reden hebben wij een stappenplan opgesteld dat van pas kan komen bij de uitgifte van onroerende zaken door de overheid.

1. MARKTINVENTARISATIE

Voordat kan worden bepaald of de hoofdregel of juist de uitzonderingsregel uit het Didam-arrest bij de uitgifte van een onroerende zaak door de overheid moet worden gehanteerd, moet eerst worden beoordeeld om wat voor soort uitgifte het gaat en of er mogelijk meerdere geïnteresseerde partijen bestaan voor de uit te geven onroerende zaak. In dat kader zijn de volgende vragen van belang.

1.1 Geeft een overheidslichaam op privaatrechtelijke wijze één of meer onroerende zaken uit (bijv. koop, huur, (erf)pacht, bruikleen of privaatrechtelijke uitgifte anderszins)?
Ja? Ga door naar vraag 1.2.
Nee? Het Didam-arrest is niet van toepassing.

1.2 Is het overheidslichaam bekend met meerdere potentiële gegadigden voor de onroerende zaak (al dan niet door een eerder uitgevoerde marktinventarisatie)?
Ja? Ga door naar vraag 1.4.
Nee? Ga door naar vraag 1.3.

1.3 Valt redelijkerwijs te verwachten dat er meerdere potentiële gegadigden zullen zijn voor de onroerende zaak?
Ja? Ga door naar vraag 1.4.
Nee? Ga door naar vraag 1.5.

1.4 Bestaan er objectieve, toetsbare en redelijke criteria op grond waarvan deze kring van potentiële gegadigden kan worden beperkt tot slechts één serieuze gegadigde?
Ja? Ga door naar kopje 2 (‘Aankondigen van de enige serieuze gegadigde’).
Nee? Er zal een openbare selectieprocedure moeten worden georganiseerd. Ga door naar kopje 3 (‘Openbare selectieprocedure’).

1.5 Is er één geïnteresseerde partij voor de uit te geven onroerende zaak?
Ja? Ga door naar kopje 2 (‘Aankondigen van de enige serieuze gegadigde’).
Nee? Er zal een openbare selectieprocedure moeten worden georganiseerd. Ga door naar kopje 3 (‘Openbare selectieprocedure’).

2. AANKONDIGEN VAN DE ENIGE SERIEUZE GEGADIGDE

Wanneer je als overheidslichaam op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria hebt kunnen constateren dat sprake is van slechts één serieuze gegadigde voor de uit te geven onrorerende zaak, kan gebruik gemaakt worden van de uitzonderingsregel die in het Didam-arrest is geformuleerd. In dat geval moet de voorgenomen uitgifte van de onroerende zaak aan deze gegadigde publiekelijk kenbaar worden gemaakt.

De aankondiging van de voorgenomen uitgifte moet in elk geval aan de volgende vereisten voldoen:

• Openbaar karakter, zodat iedereen daarvan kennis kan nemen (online of offline);
• Tijdige plaatsing van de aankondiging, voorafgaand aan de uitgifte van de onroerende zaak;
• Omschrijving van de uit te geven onroerende zaak;
• Omschrijving van de enige serieuze gegadigde;
• Motivering met objectieve, toetsbare en redelijke criteria waaruit blijkt dat deze partij de enige serieuze gegadigde is;
• Een beschrijving van de mogelijkheden voor derden om te klagen of beroep in te stellen tegen de voorgenomen uitgifte aan de enige serieuze gegadigde;
• Een termijn voor derden waarbinnen de genoemde rechtsmiddelen kunnen worden ingesteld.

3. OPENBARE SELECTIEPROCEDURE

Wanneer je als overheidslichaam hebt geconstateerd dat er meerdere (potentiële) gegadigden bestaan voor de uit geven onroerende zaak, moet op grond van de hoofdregel uit het Didam-arrest een openbare selectieprocedure worden georganiseerd. De selectieprocedure kan op veel verschillende manieren worden vormgegeven; overheidslichamen hebben daarin beleidsvrijheid. Of nu wordt gekozen voor een lotingsyteem, een selectie op basis van prijs (hoogste bod) of een ander soort selectieprocedure: er is veel mogelijk, mits de procedure aan enkele essentiële basisvereisten voldoet.

In de te organiseren selectieprocedure moeten in ieder geval de volgende onderdelen terugkomen:

• Er moet een passende mate van openbaarheid worden verzekerd met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria.
• Tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure moet het overheidslichaam duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken;
• Het overheidslichaam moet openbaarheid bieden op een zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen (online of offline).
• De in de selectieprocedure gehanteerde criteria op basis waarvan wordt geselecteerd moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
• Er moeten redelijke termijnen worden gehanteerd voor het inschrijven op de selectieprocedure en het aanleveren van stukken (afhankelijk van hoeveel er van marktpartijen wordt gevraagd).
• Er moet aan de andere deelnemers (die de selectieprocedure niet hebben ‘gewonnen’) een termijn worden geboden om te klagen of beroep in te stellen tegen de beoogde uitgifte van een onroerende zaak aan de ‘winnende’ deelnemer.

Tot slot

Het nemen van de noodzakelijke ‘Didam-stappen’ hoeft niet te leiden tot een (ernstige) vertraging van een voorgenomen uitgifte van overheidsgrond of -vastgoed. Goed beleid en een gestroomlijnd proces kunnen eraan bijdragen dat de op grond van het Didam-arrest te organiseren procedure binnen enkele weken met succes kan worden doorlopen.

Wij hebben ruime ervaring met het vormgeven en begeleiden van de hiervoor omschreven procedures en staan u graag met raad en daad bij. Neem daarvoor contact op met Niek Hoogwout.