Recent heeft de rechtbank Noord-Holland een belangwekkende uitspraak gedaan over de verlenging van huurovereenkomsten in het licht van het Didam-arrest. In het bijzonder ging het om kavels die werden gebruikt voor de exploitatie van strandhuisjes. Alvast een klein tipje van de sluier: de voorzieningenrechter liet de vraag of het Didam-arrest van toepassing is op huur nog onbeantwoord. Toch bevat de uitspraak een aantal interessante overwegingen die voor het ‘Didam-landschap’ van belang kunnen zijn, met name met betrekking tot de toepassing van de uitzonderingsgrond. Wij vatten deze interessante overwegingen voor u samen in onderstaand bericht.
Sluit aan bij onze vijfde webinar op donderdag 20 oktober om 16.00, digitaal en gratis te volgen. Klik hier om je aan te melden en de kijklink te ontvangen. Eerst het geheugen opfrissen en een korte samenvatting van het Didam-arrest lezen? Kijk daarvoor op onze Didam-overzichtspagina.
De gemeente Beverwijk verhuurde een deel van haar strand aan exploitanten van strandhuisjes. Deze exploitanten boden ook aanvullende diensten aan voor de huisjes, waarvoor zij investeringen wilden doen. Dit vereiste voor de exploitanten echter enige zekerheid dat zij de komende jaren verder konden met deze exploitatie om de investeringen terug te kunnen verdienen. In dit kader spraken de exploitanten met de gemeente af dat de huurovereenkomsten zouden worden verlengd, waarbij gold dat zij tien jaar zouden gaan huren, met een optie tot verlenging met tien extra jaren.
Aceha Beheer B.V., de eiser in deze zaak, maakte ook interesse kenbaar in de exploitatie van een deel van het strand, maar kwam niet in aanmerking voor een huurovereenkomst vanwege de verlenging met de zittende exploitanten. Daar was Aceha het niet mee eens, wat leidde tot een procedure bij de voorzieningenrechter, waarin Aceha beëindiging van de huurovereenkomsten vorderde. Aceha meende dat de contractspartijen volgens de hoofdregel van het Didam-arrest aan de hand van een selectieprocedure moesten worden gekozen. Dat had de gemeente in haar ogen ten onrechte niet gedaan.
De voorzieningenrechter stelde in de uitspraak dat een verstrekkende vordering als die van Aceha enkel als voorlopige voorziening kon worden toegewezen als het boven redelijke twijfel is verheven dat in strijd was gehandeld met (on)geschreven recht en het aannemelijk was dat ook de bodemrechter zo zou beslissen.
Dat was in de voorliggende zaak niet het geval. De voorzieningenrechter oordeelde – nog afgezien van de vraag of het Didam-arrest van toepassing is op huur – dat het aannemelijk is dat de zittende huurders in een bodemprocedure zouden worden aangemerkt als enige serieuze gegadigde. De investeringen die zij hadden gedaan ten behoeve van de strandhuisjes, en de huurbescherming die zij mogelijk genieten op grond van art. 7:290 BW e.v. vormden immers objectieve, toetsbare en redelijke criteria die tot deze conclusie konden leiden. Een selectieprocedure ter verdeling van de huurovereenkomsten was om deze reden niet vereist.
De gemeente publiceerde echter niet dat zij het voornemen had de huurovereenkomsten met de enige serieuze gegadigden te verlengen. Ook dit was volgens de voorzieningenrechter niet strijdig met het Didam-arrest, aangezien het Didam-arrest nog niet was gewezen op het moment van de verlenging van de overeenkomsten. De gemeente handelde met de verlenging van de huurovereenkomsten aan de zittende huurders dus niet onrechtmatig.
Deze uitspraak bevat een aantal interessante elementen. De voorzieningenrechter gaat in op de vraag of aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de zittende huurders kwalificeren als enige serieuze gegadigde. In dat kader noemt de voorzieningenrechter een aantal omstandigheden die objectieve, toetsbare en redelijke criteria zouden kunnen vormen, op basis waarvan de zittende huurders zich kunnen onderscheiden van andere potentiële gegadigden:
Dat deze omstandigheden kunnen leiden tot de kwalificatie als enige serieuze gegadigde is niet heel verrassend; zittende huurders bevinden zich immers in een bijzondere positie ten opzichte van nieuwe huurders, met name wanneer ook nog in het gehuurde is geïnvesteerd.
Opmerkelijk is echter vooral dat de voorzieningenrechter oordeelt dat de gemeente niet kan worden verweten dat zij geen voornemen tot verlenging van de huurovereenkomsten heeft gepubliceerd op basis van de ‘tenzij-clausule’. De voorzieningenrechter stelt in dat verband dat op het moment van verlenging van de huurovereenkomsten het Didam-arrest nog niet was gewezen, en de gemeente dus niet kon weten van de plicht tot publicatie. Dat is opvallend, aangezien in een eerdere uitspraak van een andere voorzieningenrechter ten aanzien van de publicatieplicht juist tegenovergesteld werd geoordeeld. In de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland van 18 maart 2022 werd de gemeente Nieuwegein op de vingers getikt voor een gebrek aan transparantie (meer in het bijzonder het ontbreken van een publicatie) bij een koopovereenkomst die vóór het Didam-arrest was gesloten.[1] De voorzieningenrechter oordeelde in die kwestie dat de gemeente Nieuwegein altijd al aan het gelijkheidsbeginsel was gebonden en dat dus ook de plicht tot publicatie al gold voordat het Didam-arrest was gewezen.
De ‘Didam-kaders’ worden in de lagere rechtspraak dus steeds verder ingevuld, maar de lagere rechtspraak is niet op alle fronten eensluidend. Er valt een voorzichtige lijn in de jurisprudentie te ontdekken, maar die lijn kronkelt nog wel verschillende kanten op. Er zullen dus meer rechterlijke uitspraken moeten volgen, voordat met meer stelligheid een interpretatie kan worden gegeven aan de praktische uitwerking van het Didam-arrest.
[1]Rechtbank Noord-Holland, 4 augustus 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:7046.
[2] Rb. Midden-Nederland 18 maart 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:1017. Lees ook ons artikel over deze uitspraak.
Advocaat
